Comment éviter la possession indésirable?
Pour éviter la possession adverse, vous devez prendre des précautions adéquates pour empêcher les autres d'utiliser votre propriété.
Grâce à la possession adverse, une autre personne peut développer un droit de propriété sur une partie de votre terrain, simplement en l'utilisant pendant un certain nombre d'années. Le concept juridique exige que cette personne remplisse des conditions spécifiques, notamment la possession ouverte, hostile, continue et exclusive du bien en question. Pour éviter la possession adverse, vous devez prendre des précautions adéquates pour empêcher les autres d'utiliser votre propriété. Vous pouvez également poursuivre les intrus ou fournir à des personnes spécifiques la permission écrite de l'utiliser de manière spécifique pendant une période de temps.
Méthode 1 sur 3: sécuriser votre propriété
- 1Construisez une clôture ou un mur. Si possible, l'installation d'une clôture ou d'un mur d'enceinte autour de l'ensemble de votre propriété peut aider à empêcher les autres d'entrer et également démontrer à un tribunal, en cas de réclamation pour possession adverse, que vous n'avez pas acquiescé à l'utilisation de votre propriété par l'autre personne.
- Si vous n'êtes pas sûr des limites de votre propriété, assurez-vous de faire un relevé avant d'installer une clôture de périmètre.
- D'un autre côté, si vous clôturez simplement une zone que vous savez être à l'intérieur de votre propriété, ou si vous installez une barrière pour bloquer l'accès, une enquête peut ne pas être nécessaire.
- Cependant, vous devez rechercher les enregistrements de propriété pour vous assurer qu'il n'y a pas de servitude existante qui nécessite l'accès à votre propriété. Une servitude est une limitation ou une restriction de vos droits de propriété absolus, et vous n'êtes généralement pas autorisé à y interférer.
- 2Mettez des signes. Des panneaux déclarant «Propriété privée» ou «Interdiction d'entrer» avertissent les autres qu'ils se trouvent dans un endroit où ils ne sont pas autorisés sur des terres qu'ils n'ont pas le droit d'utiliser. Ces panneaux offrent également une protection globale que vous pouvez utiliser pour éviter une réclamation pour possession défavorable.
- Vous pouvez acheter des panneaux dans votre magasin de rénovation domiciliaire local qui conviendront à l'objectif.
- Les panneaux sont particulièrement utiles si une partie de votre propriété est régulièrement utilisée ou si vous pensez que les autres ne savent pas qu'elle est une propriété privée.
- Par exemple, si votre maison jouxte un lac, vous voudrez peut-être installer des panneaux sur la rive du lac autour de la partie de la rive du lac qui fait partie de votre propriété. Cela avertit quiconque qu'il s'agit d'une intrusion, car il est difficile, voire impossible, de clôturer le bord d'un lac.
- Un panneau ne fera rien pour empêcher les gens d'entrer sur votre propriété, mais il peut servir de moyen de dissuasion. Cependant, gardez à l'esprit que quelqu'un qui tente d'établir une réclamation pour possession adverse ne sera généralement pas dissuadé par des signes.
- Une partie des exigences pour la possession adverse est que la réclamation soit «hostile», ce qui signifie que la personne revendique une réclamation pour utiliser la propriété qui est en conflit avec la vôtre.
- En même temps, pour obtenir gain de cause dans le cadre d'une réclamation pour possession adverse, la personne doit prouver que vous étiez au courant de sa présence et de son utilisation de votre propriété et que vous n'avez rien fait à ce sujet. Un panneau affiché peut aider à vaincre cela.
- 3Surveillez régulièrement votre bien. En particulier si vous avez une grande étendue de propriété non développée, elle doit être parcourue par des personnes qui savent repérer les signes indiquant que quelqu'un utilise potentiellement la propriété sans autorisation.
- Recherchez les sentiers pédestres bien usés, les restes d'un feu de camp ou les ordures. Ce sont des signes que quelqu'un utilise fréquemment la propriété.
- Si vous avez une clôture autour de tout ou partie de votre propriété, elle doit être fréquemment inspectée pour détecter tout trou ou dommage. Si une brèche est découverte, réparez-la rapidement.
- Emportez un appareil photo avec vous lorsque vous vous promenez dans votre propriété et photographiez soigneusement toute preuve d'intrusion que vous trouvez avant de retirer les ordures ou les débris.
Ces panneaux offrent également une protection globale que vous pouvez utiliser pour éviter une réclamation pour possession défavorable. - 4Envisagez de mettre en place des mesures de sécurité supplémentaires. Les lumières, les alarmes et les détecteurs de mouvement peuvent être utilisés pour sécuriser davantage votre propriété si vous rencontrez des problèmes continus avec des personnes qui l'utilisent sans votre permission.
- Les projecteurs utilisés en combinaison avec des détecteurs de mouvement peuvent être un bon moyen de dissuader les gens de quitter votre propriété, surtout s'ils se faufilent la nuit. Lorsque la lumière s'allume, ils savent qu'ils sont visibles et peuvent se déplacer ailleurs pour éviter une détection supplémentaire.
- Les systèmes d'alarme peuvent ne pas être une solution rentable pour une vaste étendue de terrain non aménagé, mais peuvent être bénéfiques dans ou autour des structures, que le bâtiment soit régulièrement habité ou non.
- Si vous savez que quelqu'un utilise votre propriété, vous pouvez également installer des caméras de sécurité dans les endroits qu'ils fréquentent ou à l'endroit que vous avez identifié comme leur point d'entrée sur votre propriété.
- Gardez à l'esprit que les pièges et autres dispositifs mécaniques anti-intrusion sont illégaux dans tous les États.
Méthode 2 sur 3: poursuivre pour intrusion
- 1Demandez à la personne de partir. Un tribunal pourrait déduire que vous avez consenti à ce que quelqu'un utilise votre propriété si vous les observez mais que vous ne dites ou ne faites rien à ce sujet. Si vous ne vous sentez pas en sécurité face à la personne par vous-même, pensez à appeler la police.
- Vous devez informer la personne qu'elle n'est pas la bienvenue dès que vous apprenez sa présence. Même s'il faut des années pour établir une réclamation pour possession adverse, vous ne savez pas depuis combien de temps ils sont sur votre propriété.
- Étant donné que l'une des conditions requises pour la possession adverse est que vous soyez au courant de la présence de la personne sur votre propriété et que vous y ayez acquiescé, laisser passer une seule opportunité sans rien dire peut menacer vos droits de propriété.
- Que vous affrontiez la personne vous-même ou que vous demandiez à un agent des forces de l'ordre de le faire pour vous, assurez-vous que la personne est consciente du fait qu'elle empiète sur une propriété privée et qu'elle n'est pas la bienvenue.
- Informez la personne que vous intenterez une action en justice si vous la revoyez.
- Gardez à l'esprit que si vous avez des problèmes répétés et que vous souhaitez intenter une action en justice, vous devez connaître le nom de la personne ainsi qu'une adresse où ils peuvent être signifiés avec des documents judiciaires.
- Pour cette raison, appeler la police pour intervenir et éloigner l'intrus peut être bénéfique, car l'agent lui demandera de présenter une pièce d'identité et enregistrera son nom et son adresse dans le rapport de police.
- 2Rassemblez des documents pour prouver que vous êtes propriétaire de la propriété. Pour poursuivre quelqu'un pour intrusion sur votre propriété, vous devez être en mesure de prouver au tribunal que vous êtes propriétaire du terrain en question et que vous n'avez pas donné à cette personne la permission de l'utiliser.
- Le tribunal peut vous demander de joindre une copie de votre acte ou autre document de propriété à votre plainte initiale.
- Lorsque vous rassemblez votre acte et d'autres documents, assurez-vous de vérifier les servitudes enregistrées ou d'autres utilisations de la propriété qui vont à l'encontre de votre acte. Ceux-ci peuvent avoir été enregistrés par un ancien propriétaire à votre insu.
- 3Faites inspecter votre propriété. En particulier dans les situations impliquant un voisin en utilisant la terre de votre limite de propriété, vous pouvez avoir un arpenteur - géomètre professionnel marquer les lignes de propriété en fonction de votre acte afin que vous puissiez confirmer la zone contestée est en fait une partie de votre propriété.
- Vous pouvez vous attendre à payer plusieurs centaines de dollars pour un sondage professionnel d'un géomètre agréé. Si vous êtes en assez bons termes avec votre voisin, vous pourriez envisager de lui demander s'il est prêt à partager le coût avec vous.
- Recherchez un arpenteur agréé dans votre état et qui a une bonne réputation et une expérience en arpentage de propriété similaire à la vôtre.
Cependant, gardez à l'esprit que quelqu'un qui tente d'établir une réclamation pour possession adverse ne sera généralement pas dissuadé par des signes. - 4Rédigez votre réclamation. Votre plainte identifie la personne qui, selon vous, empiète sur votre propriété et répertorie les allégations factuelles décrivant son intrusion. Vous pouvez demander au tribunal des dommages-intérêts pécuniaires ou simplement une injonction ordonnant à la personne de cesser d'empiéter sur votre propriété.
- Si vous avez un rapport de police d'une rencontre précédente avec l'individu, vous pouvez utiliser le nom et l'adresse qui s'y trouvent.
- Recherchez la loi sur l'intrusion civile dans votre état et isolez les éléments de la violation. Chacune des parties de la loi sont des éléments factuels distincts qui doivent être prouvés devant un tribunal.
- Vous devez également inclure une allégation dans votre plainte qui correspond à chaque élément factuel de la loi sur l'intrusion. Si vous omettez quelque chose, l'autre partie peut être en mesure de faire rejeter votre action en justice pour défaut de déclaration.
- En règle générale, vous demandez une injonction, mais vous pouvez inclure des dommages-intérêts si la personne a modifié ou détruit votre propriété à la suite de son utilisation.
- 5Déposez votre plainte. Une fois que vous avez terminé votre plainte, vous devez la prendre avec au moins deux copies et les déposer auprès du greffier du tribunal où vous souhaitez entendre votre action en justice. Le greffier conservera les originaux pour les dossiers du tribunal et vous retournera les copies.
- Vous pouvez vous attendre à payer des frais de dépôt pour engager votre action en justice - généralement plusieurs centaines de dollars. Si vous ne pensez pas pouvoir payer les frais de dossier, demandez au greffier une demande de dispense des frais.
- Vous devez fournir des détails sur vos revenus et vos actifs sur la demande de renonciation, et si ceux-ci sont inférieurs au seuil du tribunal, vous n'aurez pas à payer de frais de justice pour votre action en justice.
- Une fois que vous avez payé les frais, vous recevrez une copie timbrée pour vos dossiers et l'autre à signifier à la personne que vous poursuivez.
- 6Faire signifier le défendeur. L'une des copies de la plainte, de l'assignation et de tout autre document requis par le tribunal doit être signifiée à la personne que vous poursuivez pour intrusion. En règle générale, cela est accompli en demandant à un adjoint du shérif de remettre les documents en main propre.
- Vous pouvez également avoir la possibilité de compléter le service en envoyant les documents par courrier certifié avec accusé de réception demandé. La carte verte que vous récupérez lorsque les documents sont livrés avec succès sert de preuve de service.
- Parce que l'autre partie doit être signifiée, il est important que vous ayez le nom correct et une adresse où ils peuvent être trouvés. S'ils ne peuvent pas être signifiés, vous ne pourrez pas faire entendre votre cause par un juge.
- Une fois la signification terminée, vous devez déposer un document établissant la preuve de la signification auprès du tribunal. Si vous avez demandé à un adjoint du shérif de remettre les documents en main propre, ils rempliront et déposeront généralement ce document pour vous.
- Si vous avez utilisé du courrier certifié, vous devrez remplir vous-même le formulaire de preuve de signification et le déposer auprès du greffier avec votre reçu retourné.
- 7Attendez une réponse. Lorsque le défendeur reçoit signification de votre plainte, il dispose d'un délai limité - généralement moins de 30 jours - pour déposer une réponse écrite ou une autre réponse à votre action en justice. Si aucune réponse n'est déposée dans ce délai, vous pourriez être admissible à gagner par défaut.
- Gardez à l'esprit que même si la personne ne répond pas, vous devez toujours déposer une requête en défaut, puis vous présenter au tribunal et plaider votre cause devant le juge. Vous devez généralement être en mesure de prouver que vous avez droit aux dommages-intérêts que vous avez demandés.
- Si la personne dépose une réponse écrite à votre action en justice, celle-ci vous sera signifiée de la même manière que vous lui avez signifié la plainte.
- Lisez attentivement la réponse et soyez à l'affût d'une demande reconventionnelle. Parfois, si vous poursuivez quelqu'un pour intrusion, il vous poursuivra pour des dommages pécuniaires résultant de blessures subies alors qu'il se trouvait sur votre propriété.
- Si la personne dépose une demande reconventionnelle, vous disposez d'un bref délai pour répondre à ses allégations, tout comme elle a dû répondre à votre plainte. #*En supposant que tous les documents initiaux, appelés actes de procédure, soient corrects, vous pouvez engager un litige en vue du procès.
Grâce à la possession adverse, une autre personne peut développer un droit de propriété sur une partie de votre terrain, simplement en l'utilisant pendant un certain nombre d'années.
Méthode 3 sur 3: accorder l'autorisation
- 1Envoyez une lettre à la personne. Si vous ne vous opposez pas à l'utilisation de votre propriété par la personne et que vous souhaitez trouver une solution avec elle, vous pouvez éviter la possession adverse en créant un accord écrit lui accordant la permission d'utiliser votre propriété.
- Avant d'envoyer votre lettre, réfléchissez à ce que vous voulez accomplir en fin de compte. Si vous êtes d'accord pour qu'ils utilisent votre propriété gratuitement, faites-le-leur savoir - mais vous devez toujours obtenir l'accord par écrit.
- Plus probablement, vous vous attendez à être indemnisé d'une manière ou d'une autre pour cette utilisation. Trouvez un montant que vous pensez être juste à facturer comme «loyer» et établissez une fourchette autour de ce montant, du montant le plus bas que vous seriez prêt à accepter au montant le plus élevé que vous pensez pouvoir légitimement demander.
- Expliquez brièvement la situation factuelle dans la lettre et faites savoir à la personne que vous souhaitez négocier avec elle le droit d'utiliser légalement votre propriété.
- Si vous vous attendez à être payé, commencez par un chiffre situé en haut de votre fourchette et indiquez que vous êtes ouvert à la discussion.
- Donnez à la personne un délai pour répondre - une semaine ou deux à compter de la date de réception devrait suffire.
- Faites une copie de votre lettre pour vos dossiers avant de l'envoyer, puis envoyez-la par courrier certifié avec accusé de réception afin de savoir quand elle est reçue. Lorsque vous récupérez la carte verte, marquez votre date limite sur votre calendrier.
- 2Négocier un accord. Asseyez-vous avec la personne qui a utilisé votre propriété pour définir les termes de l'accord lui accordant la permission - légalement connue sous le nom de servitude sur votre propriété.
- Les négociations se déroulent généralement plus facilement si vous pouvez vous rencontrer dans un endroit neutre pas trop loin de la propriété - peut-être un parc ou un café à proximité.
- Soyez poli et courtois avec la personne lorsque vous la rencontrez, et évitez d'être hostile ou accusateur. Si vous avez une relation préexistante - par exemple, s'il s'agit peut-être de votre voisin ou d'un ami de la famille - ce sera probablement plus facile.
- La personne peut vouloir savoir pourquoi elle devrait vous payer maintenant alors qu'elle a utilisé la propriété de la même manière pendant aussi longtemps sans avoir à payer un centime à personne.
- Répondez à cet argument en expliquant que vous souhaitez officialiser l'utilisation, afin que personne d'autre ne puisse non plus les empêcher d'entrer dans la propriété, et qu'un contrat écrit doit être appuyé par une contrepartie pour avoir un effet juridique.
- Si les négociations sont au point mort, vous voudrez peut-être également mentionner que le libre accès dont ils bénéficiaient auparavant ne leur sera plus disponible - soit parce que vous installerez une clôture, soit parce que vous avez l'intention de les poursuivre pour intrusion s'ils sont découverts sur votre propriété. sans autorisation.
- 3Rédigez un accord écrit. Tout accord portant sur les droits à un bien immobilier, y compris une servitude, doit être écrit pour être juridiquement exécutoire. Votre accord doit inclure toutes les informations pertinentes sur la servitude que vous avez convenu d'accorder à l'autre personne.
- Vous pourrez peut-être trouver un formulaire ou un modèle en ligne que vous pourrez utiliser comme guide lors de la rédaction de votre accord, mais ces accords n'ont généralement pas besoin de suivre un format spécifique ou d'inclure une langue particulière pour être juridiquement valides. #*Assurez-vous que les mots que vous utilisez n'accordent pas par inadvertance à la personne des droits supérieurs à ceux qu'elle utilisait auparavant.
- Par exemple, si votre voisin a un potager qui englobe 10 m2 de votre propriété, précisez que 10 m2 - pas n'importe quelle zone de cette taille n'importe où sur votre propriété - et n'accordez aucun terrain supplémentaire à cet usage.
- Si la personne vous paie pour l'utilisation, indiquez précisément combien elle vous paie et à quelle fréquence. Par exemple, votre voisin du potager peut vous payer 7,50€ par mois.
- Vous souhaitez également inclure la durée de l'accord. Vous pouvez l'avoir aussi longtemps que vous possédez la propriété, pendant un certain nombre d'années ou aussi longtemps que cette personne est votre voisin. Choisissez une durée qui convient le mieux à vos besoins.
Même s'il faut des années pour établir une réclamation pour possession adverse, vous ne savez pas depuis combien de temps ils sont sur votre propriété. - 4Signez l'accord. À condition que vous soyez tous les deux d'accord avec les termes et conditions énoncés dans l'accord écrit, il est prêt à être signé par vous deux. Vous devez suivre les exigences de signature et de témoin énoncées dans la loi de votre état traitant des accords immobiliers.
- Dans de nombreux États, les signatures sur les contrats portant sur les droits de propriété immobilière doivent être signées en présence de témoins, ou d'un notaire public, ou les deux.
- Une fois que vous avez signé l'accord, faites-en deux copies afin que vous et l'autre personne en ayez une pour vos dossiers.
- 5Enregistrez l'accord. Une fois l'accord finalisé et signé, apportez-le au bureau du registraire du comté dans lequel se trouve la propriété afin qu'il puisse être enregistré avec l'acte de propriété.
- Vérifiez auprès du registraire du comté pour savoir quelles sont les exigences pour l'enregistrement d'un document. Certains enregistreurs peuvent exiger un document original ainsi que des copies.
- Vous devrez payer des frais pour enregistrer l'accord, généralement moins de cent dollars.
Lisez aussi: Comment faire des exercices de base?
