Comment retourner les maisons sans argent?

Si vous souhaitez retourner des maisons sans argent, une solution consiste à trouver un partenaire d'investissement pour financer vos projets de rénovation.

Renverser une maison implique d'acheter une maison à un coût relativement bas (souvent une forclusion), de la réparer et de la vendre avec un profit. C'est une entreprise qui comporte un certain nombre de risques ainsi que des récompenses potentiellement lucratives. Il y a aussi beaucoup de travail acharné à préparer une maison pour le marché. Si vous souhaitez retourner une maison mais que vous n'avez pas beaucoup d'argent pour un acompte, il existe d'autres options qui vous permettront d'entrer sur le marché du retournement de maison.

Méthode 1 sur 6: évaluer vos états financiers

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Évaluez votre tolérance au risque. Renverser une maison pour le profit implique un certain nombre de coûts, y compris l'acompte, l'hypothèque, les paiements d'intérêts, les taxes foncières, les frais de clôture immobilière, les inspections, les permis et les honoraires des entrepreneurs. Ces coûts s'additionnent rapidement et la maison inversée pourrait ne pas se vendre avec un profit. Avant de décider si vous souhaitez retourner une maison, vous devriez vous demander:
- Que ferez-vous si la maison ne se vend pas tout de suite? Serait-il possible d'utiliser la maison comme un bien locatif, par exemple? Si vous n'avez pas de plan de secours raisonnable si quelque chose ne va pas avec la vente de la maison retournée, vous voudrez peut-être réévaluer vos plans.
- Les profits potentiels valent-ils le risque d'une perte considérable? En 2015, les maisons dont le prix est inférieur à 37300€ ont enregistré des rendements négatifs. En revanche, les logements au prix de 74600€-149000€, ont généré un rendement brut moyen de 44%. Gardez à l'esprit que la vente d'une maison dans laquelle vous n'avez jamais vécu peut également entraîner de lourdes taxes, ce qui peut réduire considérablement votre marge bénéficiaire.
- Vos partenaires d'investissement peuvent-ils résister au risque d'une perte potentielle?
- Avez-vous fait vos recherches sur les marchés immobiliers locaux, les coûts de rénovation et les permis? Afin d'avoir une expérience réussie de changement de maison, vous devez vous renseigner sur les prix des maisons locales, les districts scolaires, les entrepreneurs responsables et les réglementations immobilières.
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Tenez compte de votre capacité à fournir des «capitaux propres» et de la valeur de ce travail. La valeur nette de la sueur désigne la valeur que vous pourriez ajouter à votre maison en raison de votre propre travail. Par exemple, si vous êtes un couvreur qualifié ou un plombier agréé, vous pouvez peut-être entreprendre vous-même certaines des réparations de la maison. Cela réduira vos frais généraux et le montant que vous devez emprunter.
- Assurez-vous de prendre en compte le temps que vous passerez à travailler sur la maison inversée. Votre temps a également de la valeur, et retourner une maison peut parfois prendre des mois de travail. Demandez-vous si d'autres façons de passer votre temps pourraient être plus lucratives ou plus agréables.
- Plus important encore, les partenaires qui mettent la participation financière considéreront-ils que votre capital-investissement a une valeur? Si oui, quelle valeur par rapport à leur argent liquide?
- Assurez-vous de respecter toutes les réglementations locales lorsque vous effectuez vous-même des réparations à domicile. Discutez de vos projets avec un procureur immobilier ou un conseil de réglementation local si vous avez besoin d'une approbation pour toute construction ou réparation.
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Connaissez votre pointage de crédit. Si vous n'avez pas vous-même d'argent pour une maison retournée, vous devrez contracter un emprunt pour couvrir vos frais initiaux. Peu importe qui est votre prêteur - un partenaire, une banque ou un prêteur privé - vous devrez démontrer que vous avez la capacité de rembourser votre prêt. Votre pointage de crédit reflète vos antécédents de crédit, votre capacité à rembourser vos prêts et votre endettement global. Plus votre cote de crédit est bonne, meilleures sont vos chances d'obtenir un prêt à un taux d'intérêt abordable.
- Il existe quelques systèmes de notation de crédit différents, mais en général, votre pointage de crédit sera un nombre compris entre 300 et 850. Plus votre score est élevé, meilleur est votre crédit.
- Vous pouvez obtenir un rapport gratuit avec votre pointage de crédit tous les 12 mois en visitant https://annualcreditreport.com/index.action.
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Améliorez votre pointage de crédit. Si votre pointage de crédit est trop bas pour que vous puissiez obtenir des prêts pour une entreprise de changement de maison, vous voudrez peut-être prendre le temps d'améliorer votre pointage de crédit. Cela peut prendre un certain temps, mais cela peut en valoir la peine à long terme. De plus, plus votre pointage de crédit est élevé, plus il est probable que vous puissiez faire face à une perte potentielle due à un retournement de maison. Pour améliorer votre pointage de crédit, vous pouvez:
- Remboursez vos dettes en temps opportun. Si vous n'avez pas un bon historique de remboursement de votre dette, vous ne pourrez pas obtenir un prêt décent pour une maison retournée.
- Gardez votre endettement global au minimum. Évitez de maintenir un solde de carte de crédit si vous le pouvez.
- Ne disposez de lignes de crédit que lorsque cela est absolument nécessaire. Ne possédez pas plus de cartes de crédit que ce dont vous avez besoin pour votre vie de tous les jours.
- Protégez votre identité. Surveillez vos transactions par carte de crédit et votre cote de crédit pour vous assurer que votre identité n'a pas été volée par un voleur ou un pirate informatique. Prenez des précautions de sécurité raisonnables pour protéger vos informations. Par exemple, ne vous connectez à votre système bancaire en ligne que si vous êtes sur un réseau sécurisé et protégé par mot de passe.
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Parlez à un conseiller financier. Un conseiller financier pourra examiner votre situation financière actuelle et vous aider à déterminer le niveau de risque que vous pouvez vous permettre de prendre dans le cadre d'un investissement de changement de maison. Un conseiller financier pourrait également être en mesure de vous aider à élaborer un plan pour faire face à vos dépenses, même si votre maison retournée prend beaucoup de temps à se vendre ou nécessite des réparations supplémentaires.
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Faites un business plan. Pour réussir à renverser une maison, vous devrez prendre vos décisions en vous basant sur la logique et la recherche, pas sur vos émotions. Avant de commencer le processus de recherche d'un prêteur et d'achat d'une maison, il est sage que vous ayez un plan d'affaires solide en place. Ce plan devrait vous permettre de rester sur la bonne voie pour réaliser un investissement judicieux et de garantir à vos prêteurs et partenaires potentiels que vous pouvez réaliser un profit. Votre plan d'affaires doit inclure:
- Un prix d'achat maximum de la maison que vous retournerez.
- Une liste des quartiers recherchés sur lesquels vous ciblerez votre recherche. Portez une attention particulière aux districts scolaires, à la sécurité du quartier et à la proximité des commodités telles que les commerces et les transports en commun.
- Un coût maximal de réparations et de rénovations que vous pouvez vous permettre.
- Une liste d'entrepreneurs agréés fiables, abordables et capables d'entreprendre des réparations avec succès.
- Une estimation raisonnable de la valeur après réparation (ARV) de la maison retournée. Idéalement, le prix de vente initial ne dépassera pas 70% des ARV de la maison.
- Une idée de qui est votre acheteur et de ce qu'il veut. Votre acheteur sera-t-il probablement un couple de retraités? Un jeune homme d'affaires? Un couple avec enfants? Selon le quartier, vos acheteurs potentiels peuvent souhaiter des choses très différentes dans une maison. Pensez à qui sera votre acheteur potentiel et à ce dont il pourrait avoir besoin hors de chez lui. Par exemple, si vous envisagez de retourner une maison dans un quartier avec un excellent district scolaire, vous pourriez envisager une rénovation qui a de jeunes enfants à l'esprit.
- Un acheteur spécifique. Dans certains cas, vous pourrez peut-être aligner un acheteur avant de retourner la maison. Dans ce cas, vos risques sont bien moindres, tout comme vos frais généraux.
- Un plan sur la façon de rembourser votre prêt en cas de problème. Ne retournez pas une maison à moins que vous ne puissiez faire face à vos dépenses, même si quelque chose ne va pas avec votre vente. Par exemple, vous pourriez avoir un acheteur en faillite ou vous pourriez découvrir un problème avec les fondations de la maison. Créez une marge d'erreur dans votre plan d'affaires et réfléchissez à des moyens possibles de surmonter un retard dans la vente de la maison ou des dépenses imprévues.

Méthode 2 sur 6: trouver un partenaire

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Recherchez un partenaire d'investissement. Le moyen le plus courant pour les nageoires de maison inexpérimentées d'entrer sur le marché est de trouver un partenaire d'investissement. Ceci est particulièrement important pour ceux qui n'ont pas l'argent pour l'acompte ou les réparations initiales. Un partenaire d'investissement fournira une partie ou la totalité des liquidités de démarrage en échange d'une part des bénéfices.
- Vous pourriez envisager de trouver un partenaire qui a beaucoup d'argent liquide mais qui n'a aucun intérêt à faire les démarches pour l'achat ou la remise en état d'une maison. Pendant que votre partenaire fournira l'argent, vous fournirez le savoir-faire et la main-d'œuvre.
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Réseau activement. Afin de trouver un partenaire d'investissement, vous devez développer un certain nombre de contacts personnels et professionnels dans votre communauté. Faites savoir que vous êtes intéressé à entreprendre une opportunité d'investissement avec un partenaire. Voici quelques moyens de localiser des partenaires potentiels:
- Recherche d'investisseurs immobiliers actifs. Entrez en contact avec des investisseurs immobiliers expérimentés et prospères qui pourraient envisager de prendre une chance sur vous.
- Rejoindre un club d'investissement immobilier. De nombreuses communautés locales ont des sections locales de clubs d'investissement immobilier. Une fois que vous vous êtes inscrit, vous aurez accès à des habitants qui pourraient partager vos intérêts et vos enthousiasmes.
- Rejoindre un groupe Meetup. Les groupes Meetup sont des clubs sociaux qui ont parfois des thèmes spécifiques, y compris l'immobilier. Utilisez un groupe Meetup pour étendre votre réseau social.
- Faire passer le mot parmi la famille et les amis. Discutez de votre rêve de changer de maison avec ceux qui font déjà partie de votre réseau social, comme votre famille, vos amis et vos collègues. Ils pourront peut-être vous mettre en contact avec d'autres personnes qui partagent vos intérêts ou qui cherchent à investir dans l'immobilier.
- Création de votre propre club d'investissement immobilier. Si votre quartier n'a pas encore de club d'investisseurs immobiliers, vous pouvez créer votre propre chapitre. Faites de la publicité sur Craigslist et sur les sites Web de Meetup afin de trouver des personnes partageant les mêmes idées.
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Consultez un avocat. Lorsque vous concluez un partenariat d'investissement, il est important de ne pas vous fier uniquement à des accords verbaux. Assurez-vous que toutes les transactions sont reflétées dans un contrat signé. Consultez un avocat spécialisé en affaires ou en immobilier pour vous assurer que les deux parties sont satisfaites de l'arrangement. Assurez-vous de vous entraîner à l'avance:
- Qui couvre quels coûts
- Comment les bénéfices seront répartis
- Qui couvrira les dettes et dettes potentielles
- Qui entreprendra des tâches particulières (comme l'embauche de sous-traitants)
- Notez les lois sur la sécurité qui réglementent la promotion des investissements ainsi que la possibilité de poursuites des investisseurs si les événements ne se produisent pas comme prévu
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Prenez-le une affaire à la fois. Certains partenariats immobiliers fonctionnent de manière spectaculaire; d'autres échouent complètement. Ne vous enfermez pas dans un partenariat à long terme avant de savoir à quel point vous travaillez avec votre partenaire. Au lieu de cela, prenez-le une maison à la fois et évaluez si votre partenariat a le potentiel d'être solide et durable. Tenez compte du fait que le rendement financier a fonctionné comme prévu.

De combien d'argent ai-je besoin pour un acompte pour acheter une maison à retourner?

Méthode 3 sur 6: obtenir un prêt d'argent dur

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Recherchez des prêteurs d'argent dur. Un prêteur d'argent dur est une entreprise qui emprunte de l'argent à des particuliers à un taux d'intérêt et prête cet argent à d'autres particuliers à un taux d'intérêt beaucoup plus élevé. Il existe de nombreuses entreprises qui se spécialisent dans le financement d'investissements immobiliers tels que les maisons inversées. Utilisez votre réseau social ou vos annuaires Internet pour trouver un prêteur d'argent dur dans votre région.
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Reconnaissez les coûts supplémentaires des prêts d'argent dur. Un prêt d'argent dur est probablement le type de prêt le plus facile à obtenir pour un premier flipper à domicile qui n'a pas beaucoup de liquidités. Cependant, c'est aussi l'une des options les plus risquées. Les taux d'intérêt des prêts d'argent dur ont tendance à être beaucoup plus élevés que les prêts hypothécaires bancaires classiques à 8-15%. Cela peut sérieusement réduire vos bénéfices potentiels d'une maison inversée.
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Rassemblez vos documents financiers. Avant qu'un prêteur d'argent dur ne vous prête l'argent, vous devrez lui fournir des informations clés sur votre stabilité financière ainsi que sur vos projets de retournement de la maison. Ils voudront probablement examiner vos dossiers fiscaux, votre cote de crédit et vos talons de paie. Ayez vos documents à portée de main pour démontrer à votre prêteur que vous êtes une opportunité d'investissement intéressante pour lui.
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Payez des frais initiaux de 2 à 10%. Un autre coût supplémentaire des prêts d'argent dur est les frais initiaux, souvent appelés «points». La plupart des frais se situent entre 2 et 10% du coût hypothécaire de la maison que vous retournerez. Cet argent fournit à votre prêteur une certaine sécurité et sert de démonstration de votre viabilité financière.
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Retournez la maison rapidement. La plupart des prêts d'argent dur se limitent à l'achat et à la réhabilitation de biens immobiliers ou de construction et peuvent durer de six à 24 mois. Les prêts d'argent dur ne conviennent pas aux investissements à long terme en raison des frais élevés impliqués. Il est préférable d'utiliser des prêts d'argent dur sur des propriétés que vous serez en mesure de redresser rapidement pour vous assurer que vous ne payez pas des taux d'intérêt exorbitants.

Méthode 4 sur 6: obtenir un prêt privé

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Pensez à un prêteur privé. Un prêteur privé est une personne ayant de l'argent liquide à épargner et qui est prête à vous prêter de l'argent à un taux d'intérêt prédéterminé. Contrairement à un partenaire immobilier qui partage les bénéfices avec vous, un prêteur privé vous facturera simplement un taux d'intérêt avant de vous fournir l'argent. Dans de nombreux cas, les taux d'intérêt d'un prêteur privé sont inférieurs à ceux d'un prêteur d'argent dur. Cependant, un prêteur privé peut être plus difficile à trouver.
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Appuyez sur votre réseau social pour les prêteurs. Dans de nombreux cas, vous pouvez trouver un prêteur privé via votre propre réseau social. Si vous connaissez un parent, un ami ou un collègue qui a de l'argent liquide dans les parages, vous pourrez peut-être emprunter cet argent et lui payer des intérêts. Dans un scénario idéal, tout le monde y gagne: votre prêteur pourra gagner des intérêts supplémentaires et vous pourrez faire un profit avec votre maison retournée.
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Soyez conscient des risques potentiels. Si vous souhaitez obtenir un prêteur privé, assurez-vous que vous et votre prêteur êtes conscients des risques potentiels de cette transaction. Considérez ce qui pourrait arriver si vous ne bénéficiez pas de la maison inversée. Serez-vous toujours en mesure d'effectuer vos paiements d'intérêts? Réfléchissez à vos options avant de rechercher un prêteur privé. Afin de préserver votre relation avec cette personne, vous devrez la rembourser en temps opportun.
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N'oubliez pas que la confiance est la clé. Ne profitez pas d'un prêteur privé si vous souhaitez continuer à travailler avec eux. La confiance est l'ingrédient clé des prêts privés, et vous devez démontrer que vous pouvez tenir votre part du marché. Si vous réussissez, votre prêteur privé pourrait être disposé à vous aider à financer vos futurs investissements immobiliers.

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Méthode 5 sur 6: obtenir un prêt bancaire

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Demandez un prêt à votre banque. Cette option est moins susceptible de se produire lors de votre première expérience de retournement de maison, mais cela vaut la peine d'être photographié. Si vous avez un bon crédit et un plan d'affaires solide, votre banque pourrait peut-être vous fournir un prêt pour acheter une maison à retourner. Ces taux d'intérêt seront probablement plus élevés qu'une hypothèque typique avec un acompte de 20%, mais ils seront probablement inférieurs à ceux de nombreux prêts d'argent dur.
- Une banque est plus susceptible de prêter des fonds de construction si vous pouvez fournir un privilège clair sur la propriété.
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Discutez de votre business plan avec votre banque. Si vous avez le moindre espoir d'obtenir un prêt bancaire, vous aurez besoin d'un plan d'affaires solide comme le roc. Assurez-vous de discuter de vos recherches avec votre banque pour voir si elle vous considère comme un investissement rentable.

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Méthode 6 sur 6: utiliser vos propres actifs

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Évaluez vos actifs actuels. Même si vous n'avez pas beaucoup d'argent liquide pour retourner une maison, vous pouvez toujours avoir des actifs qui peuvent vous aider à obtenir des marges de crédit pour acheter une maison à bas prix. Examinez votre propre maison, vos comptes de retraite et vos marges de crédit pour voir si l'un de ces éléments peut être utilisé pour un acompte.
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Appuyez sur votre IRA. Un IRA (Independent Retirement Account) est un véhicule de retraite. Il y a de sérieuses pénalités fiscales pour retirer de l'argent avant l'âge de 59,5 ans. Cependant, il existe des exceptions pour les acheteurs d'une première maison. Vous pouvez utiliser jusqu'à 7460€ de votre IRA pour acheter une maison. Discutez de cette option avec votre conseiller financier pour vous assurer que vous utilisez l'argent correctement et que vous n'encourrez pas de pénalités.
- Gardez à l'esprit que retirer de l'argent de votre IRA pourrait nuire au potentiel de croissance à long terme de ce compte de retraite. Méfiez-vous des risques liés à la diminution trop précoce de vos comptes de retraite.
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Pensez à une marge de crédit hypothécaire. Une marge de crédit hypothécaire (ou HELOC) est une option potentielle pour vous si vous possédez déjà une propriété. Un HELOC vous fournit une source rapide de liquidités, et vous n'avez qu'à payer des intérêts sur l'argent que vous empruntez à HELOC. Par exemple, vous pourriez avoir un HELOC d'une valeur de 56000€ Mais si vous empruntez 7460€ de ce montant, vous ne payez des intérêts que sur le montant de 7460€.
- Soyez très prudent avec votre HELOC: si vous ne remboursez pas votre prêt à temps, vous risquez de perdre votre logement.
- Sachez que les taux d'intérêt HELOC peuvent être plus élevés que les prêts des prêteurs privés.
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Pensez à utiliser des cartes de crédit. Les cartes de crédit sont une autre source de liquidités rapides, à condition que vous prévoyiez de les rembourser très rapidement. Les taux d'intérêt sur les cartes de crédit peuvent être très élevés à 18-20%. Cependant, vous ne placez aucun de vos autres actifs à risque, comme vous le feriez avec un HELOC. Vous pouvez envisager d'utiliser des cartes de crédit pour les achats à moindre enjeu lors du retournement d'une maison, par exemple pour acheter des matériaux de construction dans un magasin d'articles pour la maison.

Un prêteur d'argent dur est une entreprise qui emprunte de l'argent à des particuliers à un taux d'intérêt et prête cet argent à d'autres particuliers à un taux d'intérêt beaucoup plus élevé.

Conseils

Faites toujours le calcul avant de prendre une décision d'investissement. Évaluez également votre temps et votre travail.
Sachez qu'il vous sera peut-être possible de faire un meilleur rendement par d'autres moyens, par exemple en utilisant votre temps pour travailler des quarts supplémentaires ou en investissant votre argent de réserve en bourse. Traitez l'immobilier comme une seule option parmi tant d'autres: ne vous enfermez pas dans l'immobilier tant que vous n'y avez pas réfléchi.

Que faire si je possède une maison que je veux retourner, mais que je n'ai pas l'argent pour faire des mises à niveau?

Mises en garde

Il est également extrêmement important d'être totalement transparent avec vos investisseurs et de leur dire qu'il est possible qu'ils perdent de l'argent sur votre transaction. L'honnêteté est la meilleure politique, surtout lorsque vous investissez l'argent des autres.
Sachez que lorsque vous collectez des fonds pour toute sorte d'entreprise dans laquelle vous avez l'intention d'utiliser cet argent à des fins d'investissement, vous devez être en stricte conformité avec les directives fédérales et municipales. Assurez-vous de consulter votre avocat avant de commencer à collecter des fonds pour toute entreprise de retournement de maison.
Ne considérez pas le retournement de maison comme un plan pour devenir riche rapidement. Bien que cela puisse être lucratif, les risques sont énormes. Le retournement de maison n'est également rentable que lorsque les investisseurs consacrent beaucoup de temps et d'énergie à la recherche immobilière et à la rénovation domiciliaire.
Ne coupez pas les coins. Embaucher des entrepreneurs agréés et assurés qui ont une bonne réputation. Faites toujours inspecter soigneusement votre propriété. Obtenez des permis avant d'entreprendre des rénovations. Sauter ces étapes peut entraîner des coûts supplémentaires sur la route.