Comment remplir un bail commercial?
Le contrat de bail commercial vise à protéger à la fois le propriétaire et le locataire en précisant par écrit les attentes et les responsabilités de chaque partie.
Les deux principales catégories de biens locatifs sont résidentiels et commerciaux. Résidentiel comprend les maisons, les appartements et les condominiums. L'immobilier commercial va d'une petite devanture dans une zone commerciale à un bâtiment d'usine dans un parc industriel. La loi traite ces deux types de biens de manière très différente. Les locataires résidentiels bénéficient de meilleures protections juridiques que les locataires commerciaux. Cependant, les propriétaires de propriétés commerciales et les locataires potentiels ont plus de flexibilité dans la rédaction de contrats de location mutuellement avantageux. Le contrat de bail commercial vise à protéger à la fois le propriétaire et le locataire en précisant par écrit les attentes et les responsabilités de chaque partie.
Méthode 1 sur 3: préparer un bail commercial en tant que propriétaire
- 1Identifiez le bien que vous souhaitez louer. Vous aurez besoin de connaître l'emplacement et la superficie des surfaces que vous proposez à la location. Par exemple, louez-vous l'ensemble du bâtiment ou seulement une partie d'un bâtiment? Le locataire peut-il utiliser le sous-sol ou les dépendances? Soyez très précis sur ce que vous proposez pour éviter tout conflit avec vos locataires.
- 2Identifiez les parties communes de la propriété. Les espaces communs sont les espaces que tous vos locataires partagent et peuvent inclure des salles de bains, des cuisines, des salles de réunion, des halls, des rangements et un parking. Décidez si vous allez répartir le coût de l'entretien des espaces communs sur une base carrée (les locataires avec des espaces plus grands paient plus) ou le diviser également entre les locataires.
- 3Énumérez les domaines de négociation avec le locataire. Avant de parler au locataire potentiel, vous devez réfléchir à votre position sur des questions telles que le paiement des services publics, l'entretien, l'entretien du terrain et le nettoyage. De plus, si le locataire apporte des améliorations à la propriété, qui en est propriétaire, vous ou le locataire?
- 4Énumérez quelques termes de bail et loyers potentiels. Vous pouvez avoir un tarif fixe pour votre local commercial, soit au forfait, soit au m2. Vous voudrez peut-être enfermer un locataire aussi longtemps que possible alors que le locataire ne le voudra peut-être qu'un an ou deux. Réfléchissez avant de négocier si vous pourriez être flexible sur le loyer pour obtenir une durée de bail qui convient le mieux à votre investissement.
Cela devrait également inclure la façon dont le locataire peut résilier le bail si le propriétaire viole le bail ou si les conditions commerciales changent.
Méthode 2 sur 3: préparer un bail commercial en tant que locataire
- 1Associez la propriété à vos objectifs. Vous cherchez une vitrine, un atelier de réparation ou pour construire une usine? Tenez compte de vos besoins tels que le stationnement des employés ou des clients, l'emplacement, la visibilité et l'infrastructure telle que le service électrique. Examinez et visitez différentes propriétés pour trouver un espace qui convient à vos besoins et à votre budget.
- 2Passez en revue toutes les lois locales qui s'appliquent à votre entreprise. Une propriété commerciale peut sembler fantastique sur papier et pendant la visite. Cependant, si le zonage local ne permet pas votre type d'entreprise ou si les lois sur le bruit peuvent interférer avec vos heures d'ouverture, la propriété n'est pas une bonne affaire.
- 3Passez en revue les lois locales sur les panneaux. Cela peut être critique pour les points de vente où votre enseigne est votre publicité principale. Demandez au propriétaire potentiel s'il existe un panneau commun où vous pouvez inscrire votre entreprise avec d'autres locataires et s'il existe des restrictions sur l'installation de vos propres panneaux.
- 4Considérez votre position sur les conditions de location affectant vos intérêts commerciaux. Réfléchir à ces questions avant de vous asseoir pour négocier le bail commercial vous aide à protéger votre entreprise maintenant et dans les années à venir.
- Demandez le droit de sous-location. Cette flexibilité vous permet de sous-louer tout ou partie de l'espace à une autre entreprise. Ceci est important si votre entreprise échoue ou réduit ses effectifs, vous pouvez récupérer une partie de vos pertes. Cela peut également être important si vous prévoyez de vous développer et que vous souhaitez verrouiller un espace supplémentaire maintenant, mais que vous ne voulez pas supporter les coûts jusqu'à ce que vous ayez besoin de l'espace.
- Envisagez une clause d'exclusivité. Cela empêche le propriétaire de louer un espace dans le même développement à un concurrent direct.
- 5Faites la liste des améliorations que vous souhaitez apporter. Par exemple, votre entreprise peut exiger que vous mettiez à niveau le câblage ou que vous réalisiez un remodelage et une redécoration importants. Si vos améliorations augmentent la valeur de la propriété, demandez au propriétaire de prendre en charge une partie des coûts via un crédit sur le loyer.
- 6Décidez combien de temps vous souhaitez louer la propriété. Une nouvelle entreprise peut vouloir un court terme initial. Cependant, si vous prévoyez des améliorations et des investissements majeurs, vous voudrez peut-être vous fixer sur une durée plus longue pour contrôler vos coûts de loyer et vous protéger contre les augmentations de loyer imprévues.
- La durée typique d'un bail est de 2 à 10 ans. Si vous êtes sûr de vouloir rester dans la propriété pendant plusieurs années, essayez de négocier une réduction de loyer.
Réfléchir à ces questions avant de vous asseoir pour négocier le bail commercial vous aide à protéger votre entreprise maintenant et dans les années à venir. - 7Renseignez-vous sur les coûts cachés du bail. Que le loyer soit forfaitaire ou au m2, assurez-vous de savoir ce qui est inclus. Découvrez si des frais supplémentaires vous seront facturés pour l'entretien des parties communes, le stationnement ou l'entretien du terrain. Demandez qui est responsable des réparations et de l'entretien. Avant de signer, assurez-vous de connaître tous les coûts.
Méthode 3 sur 3: remplir un bail commercial
- 1Faites une visite avant de signer le bail. Un dernier examen permet au propriétaire et au locataire de s'assurer qu'ils sont d'accord sur l'étendue de la propriété, les conditions de la propriété, les améliorations proposées et l'étendue des réparations. Un locataire ne doit pas se fier uniquement aux plans ou aux photos concernant l'état de la propriété.
- Le locataire doit photographier les zones présentant des dommages préexistants, tels que des taches de fuites d'eau, afin qu'il ne soit pas facturé pour les réparer lors de son déménagement.
- 2Utilisez un formulaire de contrat de location qui respecte la loi de l'État. Des formulaires de contrat de location vierges peuvent être trouvés en ligne ou dans les magasins de fournitures de bureau. Vous pouvez rayer et parapher toutes les sections qui ne s'appliquent pas à vos accords négociés. Les parties peuvent également consulter un avocat local pour établir un accord.
- 3Inclure les informations nécessaires sur la propriété. Au minimum, le contrat de location doit inclure l'adresse physique du bien locatif. Si le bail porte sur une partie spécifique de la propriété, alors il doit être détaillé, "Le premier étage seulement de 123 Main Street, Anytown" ou "Au Johnson Industrial Park, la moitié nord de l'entrepôt B mesurant 200 X 400 mètres incluant le quai de chargement #7 pour un total de 8000 m2."
- 4Identifiez clairement le bailleur et le locataire. Les baux commerciaux sont souvent conclus entre entreprises. Non seulement le nom, l'adresse postale et le numéro de téléphone des entreprises doivent être inclus, mais l'accord doit également identifier un point de contact. Le contrat de location devrait également identifier l'agent pour le service du processus. Il s'agit de la personne désignée pour recevoir les documents juridiques.
- 5Précisez la durée du bail, le loyer et les modalités de paiement. Cela peut être aussi simple qu'un «bail de deux ans, à compter du 1er janvier, à 370€ par mois payable le 1er de chaque mois civil», ou un calcul compliqué de surface carrée avec l'entretien des parties communes pris en compte. suffisamment de place sur le formulaire, ajoutez les calculs en annexe. Cette section peut indiquer si les paiements seront effectués par courrier, en personne, par voie électronique ou par virement bancaire.
Cependant, les propriétaires de propriétés commerciales et les locataires potentiels ont plus de flexibilité dans la rédaction de contrats de location mutuellement avantageux. - 6Répertoriez les conditions particulières du bail. Ce sont les conditions négociées, y compris les améliorations, les crédits de loyer, les espaces communs, l'entretien, les réparations, les services publics, le tabagisme, les sous-locations et l'exclusivité. S'il y a des termes très précis, notamment relatifs aux réparations, cette section peut inclure des photographies. Par exemple, un terme spécial peut être «Le locataire réparera le sol endommagé de la salle de bain en échange d'un crédit de loyer de 220€» et inclura une photo «avant» du sol endommagé. Celui-ci sera généralement ajouté en annexe.
- 7Énoncez clairement les termes qui mettront fin au bail. Cela inclut ce qui se passe si le locataire fait défaut en ne payant pas le loyer ou en violant d'autres conditions du bail. Cela devrait également inclure la façon dont le locataire peut résilier le bail si le propriétaire viole le bail ou si les conditions commerciales changent. C'est là que vous incluriez les pénalités pour retard de paiement et le type d'avis que les parties se donneront en cas de défaut ou de résiliation du bail.
- 8Ajouter une section pour le renouvellement du bail. Espérons que le bail fonctionne si bien que les deux parties veulent continuer. L'accord doit préciser si le bail se renouvelle automatiquement, s'il existe une option de renouvellement ou s'il doit y avoir un nouvel accord écrit négocié à partir de zéro.
- 9L'accord doit être signé pour être valide. Il s'agit d'un document juridique qui doit être signé par une personne des deux côtés qui a l'autorisation légale de lier l'entreprise à un contrat. Chaque partie devrait recevoir une copie avec les signatures originales. Il est préférable d'utiliser de l'encre bleue pour différencier un original d'une copie.
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