Comment se défendre dans un procès en représailles de propriétaire?
Si vous êtes un propriétaire qui a été poursuivi pour représailles, vous devriez alors rencontrer un avocat pour discuter de vos meilleures défenses.
Les lois de l'État protègent les locataires contre les représailles pour l'exercice de leurs droits. Par exemple, si un propriétaire ne chauffe pas adéquatement un appartement, le locataire peut alors signaler cette infraction aux autorités du logement de la ville. En réponse, un propriétaire ne peut pas exercer de représailles en essayant d'expulser le locataire ou en annulant les services publics du locataire. Si vous êtes un propriétaire qui a été poursuivi pour représailles, vous devriez alors rencontrer un avocat pour discuter de vos meilleures défenses. Vous pourriez également envisager d'essayer de négocier un règlement avec le locataire.
Partie 1 sur 3: répondre au procès
- 1Recevez la plainte. Vous devriez recevoir une copie de la plainte de votre locataire. Il ou elle entamera la poursuite en déposant la plainte auprès du tribunal.
- Vous devriez également recevoir une convocation avec la plainte. La convocation vous indiquera le temps dont vous disposez pour répondre à la poursuite.
- Notez la date limite pour répondre. Si vous ne répondez pas, le locataire pourrait obtenir un jugement par défaut contre vous. Ceux-ci sont très difficiles à mettre de côté. En effet, le locataire gagnera le procès sans que vous puissiez vous défendre.
- 2Identifiez l'acte de représailles. La plainte doit également expliquer les mesures que vous avez prises en représailles. La plupart des lois des États vous interdisent de faire ce qui suit:
- augmenter le loyer du locataire
- refus de renouveler un bail
- mettre fin à une location au mois
- déposer une plainte frivole en représailles
- adopter un comportement «du tac au tac», comme couper le câble de quelqu'un ou vider la piscine
- 3Découvrez contre quel droit de locataire vous avez exercé des représailles. La loi de votre état ne protégera les représailles que si le locataire exerçait un droit protégé. Ce qui est considéré comme un «droit protégé» dépendra de la loi de votre état. Tous les États ne protègent pas les mêmes droits. Certains des droits protégés les plus courants sont:
- Le locataire a appelé et s'est plaint à une autorité gouvernementale (comme un inspecteur de la santé ou un inspecteur des incendies) au sujet des conditions de vie.
- Le locataire a exercé son droit de réunion en adhérant ou en créant un syndicat de locataires.
- Le locataire a déduit de l'argent du loyer pour effectuer des réparations que vous n'avez pas effectuées.
En effet, le locataire gagnera le procès sans que vous puissiez vous défendre. - 4Arrêtez tout acte de représailles. Si vous avez effectivement commis l'un des actes de représailles présumés, vous devez immédiatement arrêter. En vous arrêtant, vous n'admettez pas que vous avez riposté. Au lieu de cela, vous pouvez vous défendre en expliquant comment la conduite de représailles a été motivée par d'autres considérations.
- Par exemple, vous avez peut-être eu besoin que le locataire déménage afin d'effectuer les réparations nécessaires dans l'appartement, en particulier lorsque les réparations sont celles dont le locataire s'est plaint auprès des autorités. Si vous enlevez la peinture au plomb des murs, par exemple, vous ne voulez pas que le locataire soit dans l'appartement pendant que vous enlevez la peinture. C'est une raison valable pour demander au locataire de déménager.
- 5Rassemblez les documents pertinents. Après avoir lu la plainte, vous devriez commencer à rassembler des documents pour votre défense. Vous aurez besoin de toute preuve pouvant étayer votre défense. Par exemple, rassemblez les éléments suivants:
- Preuve que le locataire a violé le contrat de location. Vous pouvez expulser quelqu'un pour violation du bail. Obtenez des pièces justificatives. Si le locataire a détruit l'espace commun ou ne jette pas ses déchets, alors faites des photos.
- Avis au locataire. Si vous avez essayé d'expulser le locataire pour non-paiement du loyer ou pour violation du bail, la loi de votre état vous a probablement demandé d'envoyer certains avis. Rassemblez vos copies.
- 6Rencontrez un avocat. Pour faire la défense la plus solide, vous devez rencontrer un avocat. L'avocat peut lire la plainte et vous aider à identifier vos défenses les plus solides. Si vous n'avez pas d'avocat, vous pouvez obtenir une référence pour un avocat propriétaire-locataire. Contactez votre barreau local ou d'état.
- Même si vous n'avez pas beaucoup d'argent, vous devriez quand même vous engager à obtenir des conseils juridiques. Il sera difficile de trouver la loi pertinente et de la comprendre par vous-même. De nombreux avocats offrent une consultation juridique d'une demi-heure gratuite ou à tarif réduit.
- De nombreux avocats accepteront également de n'effectuer que certaines tâches que vous leur confiez. Par exemple, l'avocat peut rédiger un document judiciaire ou vous conseiller sur la manière de gérer un procès. Dans de nombreux États, ce type de «représentation à portée limitée» est légal. Vous pouvez demander à l'avocat s'il offre ce service.
- 7Venez avec des défenses. Ce que vous devrez prouver au procès variera selon la loi de votre état. Par exemple, dans environ 21 États, le locataire n'a pas réellement besoin de prouver des représailles si vous avez pris une mesure défavorable (comme l'augmentation du loyer) dans un certain laps de temps après l'exercice de ses droits par le locataire.
- Par exemple, vous pourriez avoir augmenté le loyer de 75€ par mois 60 jours après que le locataire se soit plaint de l'appartement au Département de la sécurité. La loi de votre état peut présumer que votre action défavorable constitue des représailles si elle s'est produite dans les 90 jours suivant la plainte du locataire.
- Si votre état présume des représailles, alors vous avez le fardeau de montrer que vous n'avez pas augmenté le loyer pour riposter. Au lieu de cela, vous devez présenter des preuves des raisons pour lesquelles vous avez pris les mesures que vous avez prises.
- Votre meilleure défense est de montrer une raison non de représailles pour prendre votre mesure. Ceux-ci peuvent inclure:
- Le locataire n'a pas payé le loyer. Vous pouvez expulser quelqu'un pour non-paiement du loyer. Vous devrez prouver que vous avez suivi les lois nationales et locales appropriées pour expulser le locataire.
- Le locataire a violé le bail. Rassemblez des preuves qui montrent que le demandeur a rompu une clause du bail. Par exemple, si le locataire refuse de se débarrasser correctement des déchets, prenez des photos. Si le locataire est une nuisance bruyante, obtenez des déclarations de témoins d'autres locataires.
- Le locataire s'est plaint de mauvaise foi auprès des autorités gouvernementales. Prenez des photos ou une vidéo montrant que l'appartement n'est pas défectueux comme le prétend le locataire.
- 8Rédigez votre réponse. Vous répondez formellement à la plainte en déposant une réponse devant le même tribunal que le locataire. Si vous avez un avocat, laissez l'avocat rédiger la réponse. Dans ce document, vous devez répondre à chaque allégation faite par le demandeur dans le cadre de la poursuite.
- Si vous vous représentez vous-même, demandez au greffier s'il existe un formulaire de réponse imprimé que vous pouvez utiliser. De nombreux tribunaux les ont maintenant.
- S'il n'y en a pas, vous pouvez utiliser ce formulaire de réponse comme guide: http://nysd.uscourts.gov/file/forms/answer-and-notice-of-appearance. Insérez les informations d'en-tête correctes (tribunal, noms des parties et numéro de dossier). Vous pouvez trouver cette information sur votre copie de la plainte du locataire.
Si vous êtes poursuivi dans l'un de ces États, demandez au tribunal de rejeter la poursuite dans votre réponse. - 9Enregistrez votre réponse. Une fois que vous avez terminé votre réponse, faites quelques copies. L'une sera pour vos dossiers et une autre copie sera envoyée au locataire (ou à l'avocat du locataire). Apportez toutes les copies et l'original au greffier du tribunal et dites que vous souhaitez déposer.
- Il peut y avoir des frais de dossier. Si vous n'en avez pas les moyens, demandez un formulaire d'exonération des frais.
- Demandez au greffier du tribunal les méthodes acceptables pour signifier une copie de la réponse au demandeur.
- 10Faites une déposition. Après avoir déposé votre réponse, votre action en justice entrera dans la phase de «découverte». Lors de la découverte, vous et votre locataire pouvez vous demander des informations l'un à l'autre. Vous pouvez également vous poser des questions les uns aux autres dans une «déposition».
- Lors d'une déposition, vous répondez à des questions orales sous serment. Un sténographe judiciaire enregistre généralement les questions et les réponses. L'accent de votre déposition portera sur votre motivation à entreprendre l'action défavorable (augmentation du loyer de la locataire, expulsion de celle-ci, etc.)
- Pour donner une déposition efficace, rappelez-vous ce qui suit:
- Dis toujours la vérité. Certains faits peuvent sembler mauvais pour vous. Par exemple, vous pourriez avoir menacé le locataire d'une expulsion au cours d'une violente dispute. Néanmoins, vous devez dire la vérité dans votre déposition. Laissez votre avocat trouver comment expliquer ces mauvais faits au procès.
- Assurez-vous de bien comprendre la question avant de répondre. Si vous ne le faites pas, demandez à l'avocat de le répéter.
- Ne spéculez pas. Si vous ne connaissez pas la réponse, dites «Je ne suis pas vraiment sûr.»
- Ne donnez pas volontairement d'informations. Répondez uniquement à la question posée et à rien d'autre. Ne vous portez pas non plus volontaire pour montrer à l'avocat du locataire des documents. À la place, ne fournissez que les documents demandés.
Partie 2 sur 3: résoudre le litige en dehors des tribunaux
- 1Essayez de négocier un règlement. Les poursuites peuvent être coûteuses, et si vous pouvez résoudre le différend en dehors des tribunaux, vous pourriez économiser de l'argent et du temps. Une façon de résoudre le différend est d'engager des négociations.
- Pendant la négociation, vous et le locataire essayez de trouver un accord. Si vous essayez de négocier, vous devez vous attendre à renoncer à quelque chose en échange du rejet de la poursuite.
- Par exemple, le locataire peut vouloir continuer à louer chez vous. Vous pouvez faire disparaître le procès si vous êtes d'accord. Pensez aux problèmes que vous avez eus avec le locataire. Le locataire était-il si bruyant qu'il dérangeait les autres locataires? Si c'est le cas, vous pourriez accepter de continuer à louer si le locataire a des invités non autorisés (comme un petit ami ou une petite amie) qui quittent l'appartement.
- 2Proposer une médiation. Vous pourriez avoir besoin de quelqu'un pour vous aider, vous et le locataire, à parvenir à un accord. Vous pouvez proposer une médiation. Au cours de la médiation, un tiers (le «médiateur») vous rencontre ainsi que le locataire. Le médiateur écoute chacun de vous décrire le litige.
- Un médiateur n'est pas un juge, et il ou elle ne décide pas qui a «raison». Au lieu de cela, le médiateur vous aide, vous et le locataire, à trouver une solution sur laquelle vous pouvez vous mettre d'accord.
- Si vous êtes intéressé par la médiation, contactez le bureau du directeur de votre ville ou de votre comté. Ces bureaux organisent souvent des programmes de médiation. Vous pouvez également contacter votre palais de justice ou votre barreau local.
- 3Obtenez des accords par écrit. Vous devez vous assurer que tout accord que vous concluez avec le locataire est mis par écrit. De cette façon, vous serez protégé à l'avenir si le locataire prétend ne pas avoir d'accord avec vous.
- Vous et le locataire devez signer l'accord devant un notaire. Si vous avez eu recours à la médiation, le médiateur peut vous aider à rédiger votre entente.
Par exemple, si un propriétaire ne chauffe pas adéquatement un appartement, le locataire peut alors signaler cette infraction aux autorités du logement de la ville. - 4Déposer l'entente de règlement auprès du tribunal. Vous devez déposer l'entente de règlement auprès du tribunal. Si vous ou le locataire n'êtes pas représentés par un avocat, le juge devra peut-être approuver les conditions du règlement.
- Conservez votre copie de l'accord. Si le locataire viole l'entente de règlement, vous pouvez poursuivre.
Partie 3 sur 3: vous défendre dans un procès
- 1Faites une déclaration d'ouverture. Vous devez exposer les faits au jury. Expliquez au jury quels témoins vous présenterez et ce qu'ils diront. Si vous avez un avocat, il ou elle s'occupera de la déclaration liminaire (et de tout le procès) pour vous.
- Par exemple, vous pouvez dire: «Comme la preuve le montrera, le voisin du demandeur, M. Smith, a appelé la police trois fois en un mois à cause d'un bruit. Il témoignera également qu'il a vu un homme aller et venir du l'appartement du demandeur. La preuve montrera en outre que le nom de cette personne ne figure pas sur le bail.
- Le locataire vous a peut-être poursuivi devant la Cour des petites créances. Lorsqu'il s'agit de petites créances, vous ne faites souvent pas de déclarations d'ouverture. Au lieu de cela, le procès ressemble plus à une audience: vous expliquez votre position au juge, qui peut intervenir et poser des questions.
- Les règles de la cour des petites créances diffèrent d'un tribunal à l'autre. Si vous êtes dans le cadre de petites créances, arrêtez-vous et obtenez une liste des règles du tribunal. Le greffier devrait avoir quelque chose à votre disposition à lire.
- 2Contre-interroger le demandeur. Vous aurez l'occasion de contre-interroger tout témoin qui témoigne pour le locataire. Vous pouvez également contre-interroger le locataire. Lorsque vous posez des questions en contre-interrogatoire, n'oubliez pas que vous voulez essayer de saper ce sur quoi le témoin vient de témoigner.
- Vous pouvez essayer de saper un témoin en montrant qu'il est partial. Par exemple, si le témoin est un parent ou un ami du locataire, posez des questions sur leur relation. Un jury pourrait supposer que la famille et les amis déformeront la vérité en faveur du locataire.
- Cependant, vous pourriez être en mesure d'obtenir des informations utiles d'un témoin lors d'un contre-interrogatoire. Par exemple, le témoin peut avoir vu le locataire violer les conditions de votre bail. Si c'est le cas, vous ne voudrez peut-être pas contester la crédibilité du témoin. Au lieu de cela, vous pourriez concentrer le contre-interrogatoire sur l'obtention d'informations utiles.
- 3Témoignez en votre nom. Vous devrez probablement témoigner au procès. Si vous avez un avocat, celui-ci vous posera des questions. Si vous vous représentez vous-même, vous pouvez probablement livrer votre témoignage sous la forme d'un discours. Pour être un témoin efficace, suivez ces règles:
- Habillez-vous professionnellement. Le jury vous jugera probablement en fonction de votre apparence, vous voulez donc avoir l'air professionnel. Pour obtenir des conseils sur ce qu'il faut porter, consultez Habillez-vous pour une audience au tribunal.
- Prenez votre temps pour répondre aux questions. Réfléchissez toujours à la réponse avant de répondre. Vous ne voulez pas dire quelque chose dont vous avez besoin pour vous rétracter plus tard.
- Reste calme. Ce n'est pas facile d'être accusé de représailles, mais vous ne pouvez pas perdre votre sang-froid. Si vous le faites, les jurés pourraient se retourner contre vous.
- Parlez de façon factuelle. Vous ne devriez pas deviner et vous ne devriez pas donner d'opinions. Au lieu de cela, n'offrez que les faits.
- Parle clairement. Vous voulez que le jury puisse vous entendre. Asseyez-vous droit et établissez un contact visuel avec les jurés.
- 4Présentez vos propres témoins. Vous pourriez avoir des témoins qui peuvent soutenir votre défense. Assurez-vous de leur envoyer des citations à comparaître avant le procès. Une citation à comparaître est un document juridique qui ordonne au témoin de comparaître au procès.
- Assurez-vous que le témoin a des informations pertinentes à partager avec le juge ou le jury. Par exemple, un témoin qui déclare que le locataire est méchant n'est pas utile. Vous ne pouvez pas expulser quelqu'un parce qu'il est méchant. Cependant, si le témoin est un autre locataire qui se plaint constamment du bruit du plaignant, vous pouvez alors faire témoigner ce témoin.
Par exemple, l'avocat peut rédiger un document judiciaire ou vous conseiller sur la manière de gérer un procès. - 5Faites un argument de clôture. Une fois que toutes les preuves ont été soumises, vous et le locataire pouvez faire une plaidoirie finale. Le but est de convaincre le jury que vous n'avez pas exercé de représailles contre le locataire.
- Assurez-vous de rappeler au jury des éléments de preuve spécifiques qu'ils ont peut-être oubliés. Expliquez également la signification de cette preuve.
- Par exemple, «La plaignante a elle-même déclaré qu'elle organisait des fêtes bruyantes jusqu'au petit matin. Laissez-moi vous lire son témoignage. Question: Et à quelle fréquence avez-vous organisé des fêtes? Réponse: La plupart des nuits. Il ne s'agissait donc pas de représailles pour avoir signalé un incident. violation du code de prévention des incendies qui a fait expulser la plaignante. C'est son non-respect du bail.
- 6Attendez le verdict. Après les plaidoiries, le juge lira au jury ses instructions. Le jury se retire alors pour délibérer. Dans de nombreux États, les verdicts du jury n'ont pas besoin d'être unanimes. Au lieu de cela, seuls neuf jurés ou plus (sur 12) doivent trancher en faveur du locataire.
- Si vous êtes dans la cour des petites créances, le juge devrait décider qui gagne. Il ou elle rendra probablement une décision du tribunal peu après la fin du procès.
- 7Faites appel. Vous voudrez peut-être interjeter appel si vous perdez au procès et croyez que le juge ou le jury a commis une grave erreur. Si vous décidez de faire appel, vous devez remplir un formulaire d'avis d'appel, que vous pouvez obtenir auprès du greffier du tribunal.
- Vous disposez d'un délai limité pour déposer un recours. En règle générale, vous ne disposez que de 10 à 30 jours. Si vous voulez faire appel, n'attendez pas trop longtemps.
- Cependant, avant de faire appel, vous devriez discuter des coûts et des avantages avec un avocat. Les appels peuvent prendre jusqu'à un an et coûter très cher. Par exemple, vous devez payer pour que le sténographe judiciaire tape toutes les transcriptions. De plus, le locataire peut probablement encore vivre dans l'appartement jusqu'à ce que l'appel soit résolu.
- Huit États ne laissent pas les locataires poursuivre en justice pour représailles: la Géorgie, l'Idaho, l'Indiana, la Louisiane, le Missouri, le Dakota du Nord, l'Oklahoma et le Wyoming. Si vous êtes poursuivi dans l'un de ces États, demandez au tribunal de rejeter la poursuite dans votre réponse.
