Comment résoudre les problèmes de titre de propriété?
Vous pouvez généralement déposer une action de titre discrète dans les circonstances suivantes: Quelqu'un utilise votre propriété sans votre permission.
Après avoir récupéré votre rapport de titre, vous devez le scanner à partir de problèmes. Il peut y avoir de nombreux problèmes, mais les deux plus courants sont les privilèges et les conflits de limites. Pour aider à résoudre ces problèmes, vous devrez peut-être intenter une action en justice devant un tribunal pour «titre discret». Si vous avez des questions sur la façon de procéder, contactez un avocat ou parlez à votre compagnie d'assurance titres.
Méthode 1 sur 3: libération d'un privilège
- 1Lisez votre rapport de titre. Votre compagnie d'assurance titres devrait vous envoyer un rapport sur votre propriété. Ils compilent le rapport en scannant les dossiers au bureau du Recorder of Deeds et en trouvant tout ce qui se rapporte à votre propriété. Parcourez le rapport et trouvez les privilèges qui ont été placés sur la propriété:
- Les privilèges du mécanicien. Ceux-ci sont placés sur votre propriété lorsque quelqu'un travaille sur la propriété mais n'est pas payé. Les privilèges du mécanicien expirent généralement après un an, sauf si l'entrepreneur intente une action en justice.
- Les privilèges du jugement. Si vous avez perdu un procès, la personne qui a gagné devient un créancier judiciaire. Il ou elle pourrait mettre des privilèges sur votre propriété.
- Privilèges fiscaux. Si vous n'avez pas payé l'IRS, ou si vous n'avez pas payé la totalité de votre facture d'impôt foncier, le gouvernement peut mettre un privilège sur votre propriété.
- 2Contactez le titulaire du privilège. Afin d'obtenir la suppression du privilège, vous avez besoin de la personne qui a mis le privilège sur la propriété pour le libérer. Cette personne est le «titulaire du privilège». Trouvez le numéro de contact du titulaire du privilège et appelez-le.
- 3Négocier avec le titulaire du privilège. Si vous ne voulez pas payer le montant total de votre dette, vous devriez essayer de négocier. Le créancier pourrait être disposé à accepter moins que ce que vous devez. Vous ne pouvez probablement pas négocier avec l'IRS ou avec l'administration fiscale de votre ville, mais vous pouvez essayer de négocier le montant dû à un créancier judiciaire ou à un entrepreneur.
- Offrez un paiement forfaitaire. Le montant forfaitaire peut être inférieur à la dette, mais le créancier sait qu'il obtiendra au moins quelque chose de votre part. Tant que le privilège se trouve sur votre propriété, ils ne reçoivent pas d'argent.
- Expliquez pourquoi vous ne pouvez pas payer le montant total. Par exemple, vous pourriez avoir perdu votre emploi ou être malade. En expliquant clairement pourquoi vous ne pouvez pas payer, vous incitez le créancier à régler un montant inférieur à celui que vous devez.
- 4Payer le titulaire du privilège. Vous ne devriez de préférence pas payer en espèces. Payez plutôt par carte de crédit ou par chèque. Si vous devez utiliser de l'argent liquide, obtenez un reçu du titulaire du privilège.
- Si le titulaire du privilège est prêt à régler moins que le montant total de la dette, assurez-vous d'obtenir un reçu même si vous payez par chèque ou par carte de crédit. Le reçu doit indiquer que vous avez remboursé la totalité de la dette.
- Pour obtenir un privilège fiscal libéré, vous devrez payer le montant dû en totalité.
- 5Obtenez un formulaire de décharge. Assurez-vous de trouver le bon formulaire de décharge et de le remettre au titulaire du privilège lorsque vous effectuez le paiement. Idéalement, vous pourriez payer en personne et leur faire remplir le formulaire de décharge pendant que vous attendez.
- Le conseil des entrepreneurs de votre état ou une agence équivalente devrait avoir des formulaires de renonciation et de décharge que vous pouvez imprimer. Vous pouvez les utiliser pour libérer le privilège d'un mécanicien.
- Un créancier judiciaire doit généralement déposer une «reconnaissance de satisfaction du jugement» auprès du tribunal. Votre tribunal a probablement un formulaire imprimé "remplir le blanc" que vous pouvez récupérer. Demandez au greffier du tribunal ou consultez le site Web du tribunal.
Une action en «titre discret» demande au tribunal de déterminer les droits légaux sur un bien immobilier. - 6Déposez le formulaire de décharge signé. Une fois que le titulaire du privilège signe la quittance, vous devez vous assurer qu'elle est déposée auprès du bureau approprié. Conservez une copie pour vos dossiers. Le privilège ne sera libéré qu'une fois le formulaire déposé.
Méthode 2 sur 3: résoudre les conflits de limites
- 1Parlez avec votre voisin. Les conflits de limites pourraient apparaître sur votre rapport de titre. Vous devriez essayer de résoudre volontairement tout conflit de limites avec votre voisin. Ce serait moins cher et plus facile si vous parveniez à un accord.
- Par exemple, si votre voisin empiète sur votre propriété, vous pourriez alors lui vendre cette partie du terrain. Alternativement, si vous avez empiété sur la propriété de votre voisin, vous pouvez acheter le terrain que vous utilisez.
- Essayez d'être aussi ouvert et honnête que possible avec votre voisin. Partagez des copies de votre sondage et du rapport intitulé. En étant honnête, vous contribuez à établir une confiance qui pourrait mener à une résolution.
- 2Faites un sondage. Vous ne savez peut-être pas où doit être la ligne de démarcation. Dans cette situation, vous devriez faire faire une enquête professionnelle. Communiquez avec un arpenteur et vérifiez combien il facture. Vous pouvez trouver un arpenteur des manières suivantes:
- Demandez à votre agent immobilier. Appelez l'agent immobilier que vous avez utilisé pour acheter la maison et demandez-lui s'il peut vous référer à un arpenteur-géomètre. De nombreux agents immobiliers conservent des listes d'arpenteurs qu'ils ont utilisés.
- Rechercher dans l'annuaire téléphonique. Regardez sous " arpenteur " ou "arpenteur-géomètre".
- Obtenez une référence d'une association professionnelle. De nombreux États ont des associations d'arpenteurs qui offrent des références. Vous pouvez les trouver en ligne en recherchant «votre état» et «arpenteur».
- 3Accorder des terres par acte de renonciation. Vous et votre voisin pourriez résoudre le différend relatif aux limites en établissant une limite, puis en accordant par acte de renonciation la propriété de chaque côté. Chaque propriétaire signe un acte de renonciation à l'autre et concède à son voisin tout terrain qu'il possède de l'autre côté de la clôture.
- Voir Obtenir un acte de renonciation pour plus d'informations.
- 4Déposez plutôt une action de titre silencieuse. Vous pourriez ne pas être en mesure de parvenir à une résolution avec votre voisin. Dans cette situation, vous devrez peut-être déposer une action en titre tranquille et demander au juge de fixer les limites de la propriété.
Méthode 3 sur 3: titre apaisant
- 1Identifiez quand calmer le titre. Une action en «titre discret» demande au tribunal de déterminer les droits légaux sur un bien immobilier. Vous pouvez généralement déposer une action de titre silencieux dans les circonstances suivantes:
- Quelqu'un utilise votre propriété sans votre permission. Par exemple, quelqu'un pourrait avoir empiété sur votre propriété, ou ils pourraient régulièrement empiéter sur votre propriété pour atteindre leur propre parcelle de terrain. Dans ces situations, une action en justice discrète peut établir que ces personnes n'ont pas de «servitude» ou d'autres droits sur votre propriété.
- Il existe une incertitude quant à l'emplacement de la frontière.
- Vous ne savez pas si vous êtes propriétaire du terrain. Si le rapport sur le titre montre une rupture dans le titre, vous ne savez pas si quelqu'un a pu transférer la propriété sans le droit légal de le faire. Dans cette situation, une action en titre discrète peut établir de manière concluante que vous êtes le propriétaire de la propriété.
- Vous voulez contester un privilège parce que vous pensez qu'il n'est pas valide.
- 2Consultez un avocat. Vous auriez avantage à rencontrer un avocat pour discuter de l'opportunité d'intenter une action en justice discrète et des personnes à joindre en tant que défendeurs à la poursuite. Un avocat qualifié peut vous écouter expliquer votre situation et vous offrir des conseils personnalisés.
- Pour trouver un avocat qualifié, contactez votre barreau local ou d'État et demandez une référence.
- Une fois que vous avez une recommandation, vous devez appeler l'avocat et lui demander de planifier une consultation. Demandez combien il ou elle facture.
- 3Obtenez un formulaire de pétition. De nombreux tribunaux ont créé des formulaires «à remplir en blanc» que vous pouvez utiliser. Arrêtez-vous dans le tribunal du comté où se trouve la propriété. Demandez au greffier s'il existe un formulaire.
- Vous pouvez également consulter le site Internet du tribunal.
Dans cette situation, une action en titre discrète peut établir de manière concluante que vous êtes le propriétaire de la propriété. - 4Formatez votre propre pétition. Il se peut qu'il n'y ait pas de formulaire disponible. Dans cette situation, vous devez rédiger le vôtre. Commencez par ouvrir un document de traitement de texte vierge et définissez la police sur une taille et un style lisibles. Times New Roman ou Arial 14 points est généralement acceptable.
- Définissez également des marges d'un pouce et obtenez une copie des règles locales de votre tribunal pour voir s'il existe d'autres exigences de formatage. Vous pouvez obtenir les règles locales sur le site Web du tribunal.
- Dans certains tribunaux, vous devez imprimer votre requête sur du "papier de plaidoirie", qui est un papier numéroté dans la marge de gauche. Vous devriez lire vos règles locales pour vérifier.
- 5Insérez les informations de la légende. En haut de la requête, vous devez insérer la "légende": le nom du tribunal, les noms des parties (vous et tous les défendeurs) et un espace pour le numéro de l'affaire.
- Le nom du tribunal figure en haut du document, centré entre les marges gauche et droite.
- Insérez les noms des parties sous le nom du tribunal et sur le côté gauche de la page.
- Mettez «cas n°». puis une ligne vierge à droite des noms. Vous obtiendrez le numéro de dossier lorsque vous déposerez votre plainte.
- Assurez-vous de nommer comme défendeur toute personne ayant un intérêt potentiel dans la propriété. Vous pouvez également nommer "John Does 1-100" si vous pensez qu'il y a des personnes inconnues qui pourraient avoir un intérêt dans la propriété.
- 6Donnez un titre à votre document. Vous pouvez insérer le titre sous la légende. Vous pouvez intituler la plainte «Action au titre silencieux» ou «Plainte vérifiée au titre silencieux». Centrez le titre entre les marges gauche et droite.
- 7Insérez l'introduction. Dans l'introduction, vous devez vous identifier ainsi que les accusés. Si vous vous représentez dans le procès, vous devez également identifier ce fait.
- L'exemple de langage pourrait être le suivant: «Vient maintenant, la plaignante, Lisa Jones, se représentant elle-même pro se, et dépose la plainte à titre silencieux contre les défendeurs et déclare ce qui suit.»
- 8Identifiez la propriété. Vous devez expliquer où se trouve la propriété. Vous devriez obtenir votre description légale de la propriété. Vous pouvez joindre la description légale en tant que pièce et faire référence à la propriété dans votre plainte par l'adresse municipale.
- Par exemple, vous pourriez écrire: «Il s'agit d'une action visant à apaiser le titre d'un bien immobilier détenu par le demandeur en fief simple, qui est situé au 755 East Erie, Southern Town, Floride, et qui est décrit plus en détail dans la pièce A.»
- N'oubliez pas de numéroter vos paragraphes. La description de la propriété serait le numéro 1.
- 9Expliquez comment vous avez acquis le titre de propriété. Un fait important est de savoir comment vous êtes entré dans la propriété. Vous pouvez expliquer brièvement à qui vous l'avez acheté et la date à laquelle vous en avez pris possession. Dans une série de paragraphes numérotés, rapportez les informations suivantes:
- La date à laquelle vous avez pris possession du bien et comment. Par exemple: «2. Le demandeur a obtenu le titre en achetant la propriété le ou vers le 12 juin 2003 et détenu en fief simple».
- Comment le transfert a été effectué: nommez la partie qui vous a transféré la propriété, le type d'acte (par exemple, acte de garantie, acte de renonciation, etc.) et indiquez le volume et le numéro de page où l'acte peut être trouvé dans le registre des actes Bureau.
- 10Identifier les accusés au procès. Vous devez identifier tous les défendeurs nommés qui revendiquent un intérêt dans votre propriété. Si des défendeurs sont des entreprises, indiquez où ils font des affaires.
- 11Expliquez le différend. Donnez suffisamment de détails pour que le juge comprenne quel intérêt les défendeurs revendiquent sur votre propriété. Vous devez également expliquer pourquoi vous possédez la propriété entière. Référez-vous à tous les documents qui aident votre cas - e-mails, lettres, photographies, enquêtes, etc. Joignez-les en tant que pièces à conviction.
- Par exemple, il peut y avoir eu une lacune dans votre chaîne de titres. Vous devez expliquer l'écart et souligner également que personne ne s'est présenté pour revendiquer la propriété de la propriété.
- Si vous êtes impliqué dans un conflit de limites, expliquez le conflit. Expliquez également pourquoi la parcelle litigieuse tombe en fait de votre côté du terrain.
Si quelqu'un ayant un intérêt dans la propriété veut contester l'action en titre discret, il déposera probablement une réponse. - 12Insérez votre conclusion. Répétez que vous voulez que le tribunal arrête le titre de votre propriété. Si vous pouvez intenter une action en justice pour les honoraires d'avocat dans votre état, mentionnez-le également.
- L'exemple de langage pourrait être le suivant: «Par conséquent, la demanderesse demande respectueusement à cette Cour d'obtenir une ordonnance visant à obtenir le titre silencieux de sa résidence au 755 East Erie, Southern Town, Floride.»
- 13Signez sous peine de parjure. Vous devrez peut-être vérifier que les déclarations de votre pétition sont vraies et correctes. Alternativement, vous pouvez signer votre propre affidavit à cet effet.
- Vous devrez peut-être également signer devant un notaire. Si c'est le cas, insérez un bloc de notaire approprié et attendez pour signer jusqu'à ce que vous vous présentiez devant le notaire.
- 14Déposez la pétition. Une fois que vous avez rempli la pétition, vous devez faire plusieurs copies. Apportez vos copies et l'original au greffier du tribunal. Demandez à déposer.
- Vous devrez probablement payer des frais de dossier. Le montant et les modes de paiement varient selon le tribunal, alors appelez à l'avance et vérifiez.
- Si vous ne pouvez pas payer les frais, demandez un formulaire de dispense de frais et remplissez-le. Vous devrez fournir des informations sur vos revenus et dépenses mensuels.
- 15Signifier l'avis de poursuite. Vous devez aviser toute personne qui pourrait revendiquer un intérêt sur le terrain. Cela inclura toute personne qui revendique un privilège, une servitude ou un autre intérêt dans la propriété. Vous pouvez signifier un avis en demandant à une personne de 18 ans ou plus, qui n'est pas partie à la poursuite, de remettre l'avis en main propre.
- Lisez la loi de votre état. Dans certains États, vous devez avertir vos voisins et d'autres personnes.
- Vous devrez peut-être également afficher un avis sur la propriété elle-même et publier un avis dans un journal.
- 16Aller au tribunal. Si quelqu'un ayant un intérêt dans la propriété veut contester l'action en titre discret, il déposera probablement une réponse. Vous devriez en recevoir une copie avant la date de votre audience. Si personne ne conteste l'action de titre silencieux, demandez au juge de trancher en votre faveur.
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