Comment acheter un immeuble à appartements?

Pour acheter un immeuble à appartements, commencez par visiter les achats potentiels avec un agent immobilier afin que vous puissiez décider de ce que vous voulez acheter, comme un immeuble à occupation mixte ou un immeuble réservé aux résidents.

L'achat d'un immeuble à appartements peut être une bonne décision, à condition d'investir dans un immeuble qui correspond à votre budget. Vous devriez travailler avec un agent immobilier pour trouver les propriétés appropriées, puis analyser l'historique financier de l'immeuble. Obtenez un «loyer» qui répertorie le nombre d'unités et le montant du loyer facturé pour chacun. Obtenez également un compte de profits et pertes du propriétaire. Utilisez ces documents pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter. Il est extrêmement important que vous engagiez un inspecteur pour examiner la propriété avant de conclure l'achat. Vous ne voulez pas acheter un immeuble avec des problèmes imprévus.

Partie 1 sur 3: localiser le bon bâtiment

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Travaillez avec un agent immobilier. Un agent peut vous aider à trouver des propriétés appropriées dans des domaines dans lesquels il vaut la peine d'investir. Vous pouvez effectuer une grande partie de cette recherche par vous-même en regardant en ligne et en discutant avec d'autres investisseurs de la région. Mais un agent peut vous faire gagner du temps et de l'argent.
- Demandez aux autres propriétaires quel agent ils ont utilisé et s'ils recommanderaient cette personne. Demandez ce qu'ils ont aimé de lui ou d'elle.
- Trouvez un agent qui fait du travail immobilier à temps plein. Quelqu'un qui travaille à temps partiel peut ne pas suivre le marché de près.
- Assurez-vous également que l'agent a de l'expérience dans l'achat d'immeubles d'appartements.
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Identifiez le type de bâtiment souhaité. Il existe différents types d'immeubles d'appartements que vous pouvez acheter. Vous devriez parler avec un agent immobilier de vos préférences.
- Par exemple, un bâtiment peut être à usage mixte. Cela signifie qu'il contient des appartements ainsi que des immeubles commerciaux que vous pouvez louer.
- Un immeuble qui est occupé sera plus facile à financer, alors vérifiez combien d'unités ont un locataire.
- Pensez également à la taille du bâtiment. Un prêt pour un immeuble d'appartements de un à quatre logements ne sera pas très différent d'un prêt pour l'achat d'une maison. Cependant, si le bâtiment comporte cinq unités, un prêteur le considérera comme un immeuble à appartements.
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Visitez les bâtiments. Vous voulez voir le bâtiment en personne, alors faites-le vérifier avec votre agent immobilier. Prenez des notes en vous promenant dans les bâtiments. À moins que vous n'essayiez de renverser un immeuble, vous voudrez peut-être éviter tout immeuble d'appartements trop délabré.
- Renseignez-vous auprès du propriétaire actuel sur les locataires. Vérifiez combien d'unités sont louées, depuis combien de temps les locataires sont là, etc.
- Interrogez le propriétaire actuel sur la raison pour laquelle il vend. Peut-être que le propriétaire veut changer d'investissements, ou peut-être que le quartier est en baisse et qu'il perd de l'argent. La raison pour laquelle ils vendent pourrait influencer si vous achetez le bâtiment.
- Ne prenez pas de décision émotionnelle. Essayez plutôt d'analyser chaque bâtiment comme un investissement.
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Demandez le loyer au vendeur. Pour évaluer correctement le bâtiment, vous devez demander certaines informations au vendeur. Par exemple, assurez-vous d'obtenir le loyer, qui doit inclure les éléments suivants:
- liste complète des unités
- noms des locataires
- conditions de chaque bail
- Loyer mensuel
- taille des unités
- nombre de chambres et salles de bain dans chaque unité
Cependant, si le bâtiment comporte cinq unités, un prêteur le considérera comme un immeuble à appartements.
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Analysez ce que vous pourriez facturer pour le loyer. Le propriétaire actuel pourrait sous-facturer le loyer. Vous devriez rechercher quels sont les taux du marché dans la région et calculer le loyer probable en conséquence.
- Consultez des sites Web comme padmapper.com pour voir à quoi ressemblent les loyers dans le quartier. Cependant, vous devriez faire le tour et voir les propriétés en personne pour vérifier qu'elles sont équivalentes aux unités de l'immeuble que vous avez regardé.
- Vous pouvez également appeler les sociétés de gestion immobilière et leur demander ce qu'elles pensent que vous pourriez facturer pour vos unités.
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Calculez les dépenses probables. Vous devriez demander au propriétaire actuel le compte de résultat de l'immeuble (appelé «P & L»). Cependant, vous devriez l'étudier de manière critique. Le vendeur est incité à plier la vérité. Vous pouvez vérifier certaines informations en procédant comme suit:
- Estimez la quantité d'entretien nécessaire. Les unités plus récentes peuvent nécessiter environ 370€ par unité et par an.
- Obtenez des informations fiscales en appelant le bureau de l'évaluateur du comté.
- Obtenez une soumission d'assurance d'une entreprise qui assure les propriétés commerciales.
- Appelez les sociétés de gestion immobilière et demandez combien elles facturent. Ils facturent généralement un pourcentage de votre loyer brut prévu.
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Déterminez combien vous pouvez dépenser. Vous devez comprendre les finances d'un propriétaire. Les prêteurs voudront voir que votre propriété est rentable avant de prêter de l'argent. Vous souhaitez également confirmer dans votre esprit que vous serez en mesure d'effectuer vos remboursements de prêt. Considérer ce qui suit:
- La plupart des prêteurs voudront probablement 25 à 30% comme acompte. Vérifiez si vous disposez de ce montant.
- Vous devrez calculer le bénéfice net d'exploitation. C'est le montant que vous ferez moins les dépenses.
- Analysez votre trésorerie. Il s'agit du montant d'argent entrant par rapport au montant que vous dépensez.
- Si vous ne savez pas comment analyser les finances, contactez un expert-comptable agréé qui pourra vous aider.
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Faire une offre. Votre offre dépendra du montant que vous souhaitez emprunter et de la valeur de l'immeuble à votre avis. Discutez avec votre agent immobilier de ce qu'est une offre réaliste.
- Dans un marché immobilier brûlant, vous ne voudrez peut-être pas être agressif, car les acheteurs peuvent acheter des bâtiments. Au lieu de cela, vous pouvez vous attendre à payer près de ce que le vendeur demande.
- Négociez au moins une période d'entiercement de 90 jours. Cela vous donnera 60 jours pour faire effectuer les inspections, puis 30 jours supplémentaires pour fermer.
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Engagez un inspecteur. Vous devriez faire inspecter le bâtiment avant de procéder à l'achat. Assurez-vous que l'inspecteur a de l'expérience avec les propriétés commerciales. Vous pouvez trouver un inspecteur en demandant à votre agent immobilier.
- Avant d'embaucher, demandez à l'inspecteur ce qu'il vérifiera. Une inspection standard examinera le câblage électrique et la structure du bâtiment. Si vous voulez plus de vérifications, indiquez-le clairement à l'inspecteur.
- S'il y a des problèmes avec le bâtiment, vous pouvez demander à votre avocat de contacter le vendeur et de demander un crédit. Ce crédit réduira votre prix d'achat.

Partie 2 sur 3: trouver du financement

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Passez en revue vos antécédents de crédit. Un prêteur tirera votre historique de crédit pour décider si vous présentez un bon risque de crédit. Pour cette raison, vous devriez revoir vos antécédents de crédit avant de demander un prêt. Vous pouvez obtenir un rapport de solvabilité gratuit de chaque bureau d'évaluation du crédit chaque année en visitant www.annualcreditreport.com ou en appelant le 1-877-322-8228.
- Étudiez le rapport pour les erreurs. Par exemple, des informations peuvent être incluses dans votre rapport qui ne sont pas les vôtres. Au lieu de cela, il peut appartenir à quelqu'un d'autre avec un nom proche ou un numéro de sécurité sociale. En outre, les rapports de crédit répertorient parfois l'état de paiement incorrect sur les comptes ou n'incluent pas les problèmes résolus, tels qu'un compte payé en totalité.
- Si vous trouvez des erreurs, contestez-les avec le bureau d'évaluation du crédit dont le rapport contient l'erreur. Le processus de contestation peut prendre jusqu'à 60 jours, alors planifiez en conséquence.
À moins que vous n'essayiez de renverser un immeuble, vous voudrez peut-être éviter tout immeuble d'appartements trop délabré.
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Comprendre les prêts commerciaux. Il existe deux types de prêts disponibles pour l'achat d'immeubles d'appartements. Un prêt sans recours est garanti par le bâtiment lui-même. Ils sont à la disposition de certains acquéreurs si l'immeuble vaut 1,90 M €.
- L'autre type est un prêt avec recours. Avec ce prêt, vous serez personnellement responsable du prêt. Cela signifie que si vous faites défaut, le prêteur peut venir chercher vos biens personnels, comme votre maison.
- Les prêts peuvent être à long terme (jusqu'à 30 ans) ou à court terme (cinq, sept et 10 ans).
- Les taux d'intérêt peuvent être fixes ou variables. Si vous choisissez un taux variable, le taux d'intérêt changera à mesure que le prêt arrivera à échéance.
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Rassemblez les documents requis. Vous devrez soumettre un peu de paperasse à un prêteur lorsque vous postulez pour un prêt. Vous devrez probablement soumettre les éléments suivants, alors rassemblez-les à l'avance:
- description de la propriété, y compris l'année de construction et le nombre d'unités
- photos de la propriété
- carte montrant l'emplacement de la propriété et les immeubles d'appartements concurrents
- plans de mise à niveau
- informations sur les loyers
- copies de plans d'étage
- prix d'achat et frais de clôture
- les noms des autres personnes impliquées dans la transaction (comme les avocats, les courtiers immobiliers et les sociétés de titres)
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Demander un prêt. Vous pouvez demander un prêt auprès de nombreux prêteurs différents et choisir celui qui offre les meilleures conditions. Partagez vos pièces justificatives avec eux, puis remplissez la demande requise.
- Une fois la demande soumise, un agent de crédit examinera votre demande. Ils peuvent vous contacter pour obtenir des informations supplémentaires.
- Vous recevrez ensuite une feuille de conditions ou une lettre d'intention de tous les prêteurs auxquels vous avez postulé. Ce document identifiera toutes les parties, le type de garantie, le montant financé et d'autres termes clés. Le but est de s'assurer que tout le monde comprend les conditions du prêt.
- Vous signez la lettre d'intention ou la feuille de conditions du prêt le plus attractif. Soumettez-le au prêteur. Vous devrez peut-être payer un acompte à ce stade ou soumettre des pièces justificatives, telles qu'une évaluation.
- Attendez de recevoir l'engagement de prêt final et complet du prêteur.

Partie 3 sur 3: Clôture de la vente

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Engagez un avocat. Vous devez éviter d'essayer de rédiger vous-même des documents juridiques. Au lieu de cela, engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour que ce soit bien fait. En plus de rédiger le contrat d'achat, votre avocat peut prendre en charge d'autres tâches:
- Négociez avec le vendeur si des réparations doivent être effectuées avant la fermeture.
- Mettre en place un séquestre.
- Recherchez le titre pour vous assurer qu'il est clair.
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Créez une entreprise propriétaire du bâtiment. De nombreux propriétaires détiennent l'immeuble par le biais d'une entreprise, telle qu'une société à responsabilité limitée (LLC). Si vous en êtes propriétaire via une LLC, vous serez personnellement à l'abri de toute responsabilité liée au bâtiment.
- Par exemple, si quelqu'un glisse et tombe, il peut poursuivre le propriétaire pour entretien négligent. Si vous possédez le bâtiment par le biais d'une LLC, la personne qui vous poursuit ne peut pas obtenir vos biens personnels.
- Cependant, si une banque vous demande de signer une garantie personnelle sur un prêt, la banque peut alors venir chercher vos biens personnels.
- Vous pouvez créer vous-même une LLC en déposant des statuts d'organisation auprès de votre état. Vous pouvez également demander à votre avocat de le créer pour vous.
- Vous devrez également obtenir toutes les licences et permis nécessaires requis par votre État et les gouvernements locaux. Vous pouvez consulter le site Web du secrétaire d'État de votre État pour plus d'informations.
Si j'utilise un agent immobilier commercial compétent pour acheter un appartement, pourquoi aurais-je besoin d'un avocat en immobilier?
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Effectuer une diligence préalable à la clôture. Les fermetures de biens immobiliers commerciaux sont généralement plus complexes que les simples fermetures résidentielles. En conséquence, vous devez faire plus de diligence. Discutez des points suivants avec votre avocat, qui devrait vous guider tout au long du processus:
- Faites une enquête sur le titre ALTA. Un plan de parcelle hypothécaire typique n'est pas suffisant pour l'immobilier commercial.
- Trouvez un agent d'entiercement.
- Revoir les baux des locataires.
- Analysez les restrictions de zonage.
- Revoir la cession et la prise en charge des baux des locataires.
- Envisagez l'attribution de tout contrat de service au bâtiment.
- Passez en revue les divulgations sur la propriété.
- Identifiez tous les permis requis, surtout si vous avez l'intention d'apporter des améliorations à la propriété.
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Assistez à la clôture. Si vous achetez le bâtiment en tant que LLC, rappelez-vous que votre représentant commercial doit assister à la clôture. Le paquet de clôture doit contenir les documents suivants:
- abandonner l'acte de réclamation
- affidavit du titre
- autres affidavits
- cessions de baux
- cessions de contrats
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Engagez une société de gestion immobilière. Vous devez décider si vous souhaitez vivre sur place et gérer la propriété. Sinon, vous devrez engager une société de gestion immobilière. L'entreprise se chargera de la gestion quotidienne de la propriété. Par exemple, ils s'assureront que le loyer est payé à temps et coordonneront également les réparations.
- Vous pouvez trouver une société de gestion immobilière en discutant avec d'autres propriétaires ou en contactant l'association d'appartements la plus proche. Vous pouvez également consulter en ligne.
- Assurez-vous d'interroger les candidats potentiels sur leur expérience professionnelle et les services qu'ils offrent.
- Demandez combien ils facturent. En règle générale, une société de gestion immobilière facturera 5 à 10% du loyer que vous percevez.

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Partie 2 sur 3: trouver du financement

Partie 3 sur 3: Clôture de la vente

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