Comment mesurer la superficie d'un bâtiment commercial?
Pour mesurer la superficie commerciale de votre propriété commerciale, vous pouvez utiliser plusieurs méthodes différentes. La surface carrée utilisable ne couvre que l'espace occupé par le locataire. La surface carrée louable combine la surface carrée utilisable avec un pourcentage de la surface carrée des espaces communs. Alternativement, la surface carrée brute couvre toute la surface carrée du bâtiment, que vous calculez en mesurant les murs extérieurs. Pour mesurer des pièces rectangulaires, multipliez simplement la longueur par la largeur. Par exemple, si une pièce mesure 12 mètres sur 12 mètres, elle mesure 144 m2. Pour les pièces en L ou divisées, divisez-les en plusieurs formes et calculez leur surface carrée indépendamment. Ensuite, ajoutez-les ensemble pour obtenir la superficie totale de la pièce. Pour plus de conseils de notre co-auteur de l'immobilier, y compris comment calculer le loyer total en fonction de la superficie carrée d'une propriété, lisez la suite!
Superficie brute carrée, ou GSF: La superficie totale louable d'un immeuble.
Le calcul de la surface carrée de l'espace commercial est un processus compliqué qui nécessite une attention constante aux détails. Les locataires doivent tenir compte d'un éventail de facteurs lorsqu'ils décident de conclure un contrat de location, y compris la superficie totale du bâtiment et les normes régionales. Les locataires qui ne parviennent pas à saisir des concepts importants sont parfois surpris par des coûts cachés et des espaces utilisables plus petits qu'ils ne l'avaient imaginé.
Partie 1 sur 3: choisir une méthode de mesure
- 1Comparez les techniques de mesure. Les propriétaires peuvent utiliser plusieurs techniques de mesure différentes pour évaluer la superficie carrée d'un espace. Ces méthodes comprennent:
- Surface carrée utilisable, ou USF: C'est l'espace que le locataire occupe réellement. Les agents de location citent souvent ce chiffre aux locataires potentiels, mais il ne représente qu'une partie du contrat de location.
- Surface carrée louable, ou RSF: Il s'agit de la combinaison de la surface carrée utilisable et d'un pourcentage de la surface carrée de l'aire commune du bâtiment. Les espaces communs, qui font partie d'un immeuble dont bénéficient tous les locataires, comprennent le hall, les ascenseurs, les couloirs et les cages d'escalier.
- Superficie brute carrée, ou GSF: La superficie totale louable d'un immeuble.
- 2Décidez de la méthode de calcul de l'espace commercial qui vous convient le mieux. La Building Owners and Managers Association (BOMA) a simplifié les normes de l'industrie pour mesurer l'espace louable dans les bâtiments commerciaux en 2010. Les deux principales méthodes de BOMA sont la méthode B et la méthode héritée A.
- Méthode B: La nouvelle méthode à facteur de charge unique calcule l'espace louable pour chaque locataire en utilisant une approche uniforme pour mesurer la superficie de plancher. Il en va de même pour tous les étages d'un bâtiment.
- Ancienne méthode A: La norme de 1996 utilise des prix unitaires distincts pour l'USF et la superficie commune. Dans certains cas, il peut être avantageux pour les locataires d'opter pour cette approche.
- 3Choisissez une méthode de mesure en fonction du type de propriété. En règle générale, la technique de mesure utilisée dépendra de l'utilisation prévue de la propriété et du nombre prévu de locataires. Les immeubles de bureaux, centres commerciaux et autres immeubles à locataires multiples seront généralement mesurés à l'aide de RSF. Les bâtiments à locataire unique comme les entrepôts ou les installations de production sont mesurés à l'aide de GSF. Cependant, les propriétaires peuvent ne pas être tenus d'utiliser une méthode spécifique pour mesurer un espace.
La surface carrée louable combine la surface carrée utilisable avec un pourcentage de la surface carrée des espaces communs. - 4Tenez compte des normes de location régionales. La loi fédérale permet aux propriétaires de mesurer l'espace louable en utilisant la méthode de leur choix. Cependant, certaines régions du pays peuvent avoir des règles différentes pour calculer la superficie carrée. Deux exemples notables sont:
- Le Real Estate Board of New York (REBNY) permet aux propriétaires d'immeubles de maximiser leurs profits en leur permettant de rapprocher RSF le plus possible de GSF.
- Zones tropicales: de nouvelles règles tiennent compte des zones fermées et ouvertes des bâtiments commerciaux dans les zones normalement affectées par des conditions météorologiques spécifiques.
Partie 2 sur 3: mesurer la superficie d'un bâtiment commercial
- 1Rien prendre pour acquis. Mesurez vous-même l'espace utilisable. Une erreur de calcul dans la détermination de la superficie carrée peut vous coûter des milliers de dollars sur la durée du bail. Les normes de mesure typiques permettent une tolérance d'erreur de 2% lors de la mesure de l'espace commercial. Cependant, cela peut se traduire par beaucoup d'argent, en particulier dans les espaces vastes ou coûteux. Assurez-vous de mesurer la superficie aussi soigneusement que possible, surtout si vous êtes le locataire qui pourrait être affecté négativement par ces erreurs de calcul.
- 2Mesurez une surface carrée simple. Pour mesurer une surface commerciale carrée pour un espace rectangulaire, multipliez la longueur de la pièce en pieds par sa largeur. Par exemple, une pièce de 12 mètres de long sur 12 mètres de large fait 144 m2. Pour les espaces en forme de L ou divisés, vous pouvez mesurer des rectangles d'espace indépendamment, puis additionner les zones pour obtenir une mesure de la surface totale.
- Les mesures peuvent être prises à l'aide d'un ruban à mesurer ou d'un appareil de mesure laser.
- 3Tenez compte des formes inhabituelles. Faites attention lorsque vous mesurez des sections de forme irrégulière d'une pièce. Pour effectuer votre mesure, essayez de diviser la pièce en formes avec des zones faciles à calculer, telles que des rectangles et des triangles. L'aire d'un triangle rectangle peut être trouvée en multipliant les longueurs des deux côtés non diagonaux (ces deux joints par l'angle droit), puis en divisant le produit par 2.
- Par exemple, s'il y a une pièce traversée par un mur diagonal, vous devez utiliser une formule plus compliquée pour déterminer la surface carrée de la zone. Si la longueur de l'espace avec le mur diagonal était de 10 mètres et sa largeur de 8 mètres, la superficie carrée de la zone serait de 40 mètres.
- C'est parce que le mur coupe la superficie totale du carré, qui aurait été de 80 si la pièce n'avait pas de mur le coupant, en deux.
Le facteur de charge représente le pourcentage supplémentaire de surface carrée ajouté à la surface carrée utilisable pour calculer la surface carrée louable. - 4Mesurez les espaces communs. Les espaces communs doivent être mesurés de manière à pouvoir calculer le m2 louable. La surface carrée de la zone commune est mesurée selon les mêmes méthodes que la surface carrée utilisable, sauf disposition contraire des lois locales. Les espaces communs peuvent inclure des ascenseurs, des salles de bains, des halls, des cages d'escalier et des couloirs. Surtout, les espaces communs doivent être accessibles à tous les locataires pour qu'ils puissent les utiliser ou en profiter. Assurez-vous de mesurer la superficie totale de toutes les parties communes du bâtiment.
- 5Recherche de la surface carrée brute. La surface carrée brute mesure la superficie totale de l'espace, y compris l'épaisseur des murs extérieurs. Pour mesurer cette superficie, vous devrez mesurer la longueur du mur depuis l'extérieur du bâtiment et utiliser ces dimensions pour calculer la superficie carrée. Le GSF n'est pas réduit pour les obstructions telles que les gaines de ventilation, les poutres de support ou les gaines d'ascenseur. GSF n'inclut pas les zones ouvertes telles que les parkings, les piscines ou les sous-sols non excavés.
Partie 3 sur 3: Utilisation des informations sur la zone du bâtiment
- 1Calculez le facteur de charge du bâtiment. Le facteur de charge représente le pourcentage supplémentaire de surface carrée ajouté à la surface carrée utilisable pour calculer la surface carrée louable. Pour calculer le facteur de charge, commencez par trouver le total des surfaces carrées utilisables et louables du bâtiment en question. N'oubliez pas que la superficie utilisable est la superficie qui peut être louée aux locataires et la superficie louable correspond à cette superficie plus les aires communes. Ensuite, divisez RSF par USF pour obtenir le facteur de charge.
- Par exemple, si un bâtiment a 80000 m2 d'espace utilisable et 20000 m2 supplémentaires d'espaces communs, la superficie louable serait de 100000.
- Ensuite, le facteur de charge serait calculé comme suit: 100000/80000 = 1,25.
- 2Trouver une superficie louable pour une propriété. La superficie louable d'une propriété peut être calculée en utilisant le facteur de charge du bâtiment et l'USF de la propriété. Le facteur de charge est multiplié par l'USF pour obtenir le RSF. Vous pouvez ensuite utiliser le RSF et le prix du m2 pour calculer le loyer mensuel.
- En reprenant l'exemple précédent, imaginons que la propriété soit divisée en deux entre deux espaces commerciaux. Ainsi, chacun dispose de 40000 m2 d'espace utilisable.
- Pour trouver RSF, multipliez ce montant par le facteur de charge, qui est de 1,25. Cela signifie que le RSF dans ce cas serait de 40000 x 1,25 = 50000.
Par exemple, si un bâtiment a 80000 m2 d'espace utilisable et 20000 m2 supplémentaires d'espaces communs, la superficie louable serait de 100000. - 3Pesez les différences dans les propriétés commerciales. Les prix unitaires peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement et de la classe du bâtiment. Le loyer d'un bureau de 500 m2 (46,5 m²) au centre-ville pourrait être plus élevé que le loyer d'un espace de 1000 m2 (92,9 m²) à seulement 10 pâtés de maisons. Les bâtiments appartiennent à l'une des 3 classifications standard.
- Classe A: Ce sont les bâtiments les plus prestigieux dans les sections les plus exclusives d'une ville. Les immeubles de classe A ont des loyers plus élevés que la moyenne.
- Classe B: Il s'agit de la classification la plus large. La plupart de ces bâtiments ont des finitions moyennes à bonnes.
- Classe C: Les unités de cette classe sont très fonctionnelles mais offrent peu de commodités. Les loyers sont généralement bas.
- 4Calculez le loyer total d'une propriété en fonction de sa superficie. Les loyers sont généralement basés sur le RSF ou le GSF d'un espace. Une fois que vous avez ces données, vous pouvez utiliser le prix du marché par m2 pour déterminer un prix de location pour la propriété. En continuant avec l'exemple ci-dessus, si le loyer était de 1,10€ par m2 de RSF par mois, le loyer serait de 1,10€ x 50000 = 56000€
- De nombreux baux commerciaux ont des dépenses communes ajoutées au coût de la location séparément. Lorsque vous comparez le coût par m2 à louer, assurez-vous de savoir si l'espace commun est inclus dans ce calcul, ou si vous êtes facturé séparément, car il peut s'agir de frais mensuels cachés.
Lisez aussi: Comment calculer les angles?
Questions et réponses
- Comment mesurer la superficie carrée de l'immobilier résidentiel?Si vous avez mesuré votre superficie en mètres, convertissez-la d'abord en pieds. Lorsque vous avez terminé la conversion, obtenez la surface carrée de la zone en utilisant cette équation: (Longueur x Largeur = Aire). Par exemple, si vous avez une pièce de 20 m de longueur et 15 m de largeur, 20 mx 15 m = la superficie. 20 mx 15 m = 300 pieds carrés
- Le loyer est-il facturé pour la taille intérieure ou extérieure d'un entrepôt lors de la location d'un espace commercial?Cela peut être l'un ou l'autre, ou une combinaison des deux. L'article ci-dessus explique la différence.
- Comment puis-je calculer le loyer si ma propriété vaut 3€ le pied?C'est la surface carrée x 3€ = le loyer annuel. Il faudrait diviser cela par 12 pour obtenir le loyer mensuel.
- Les murs sont-ils inclus dans le m2 louable?Les cloisons de séparation sont toujours incluses dans la surface carrée. Les murs de démantèlement sont considérés comme les murs d'enceinte des locaux. Un exemple de mur de démantèlement serait un mur partagé entre propriétaires / locataires, ou un mur de couloir ou un mur extérieur. En fonction des directives ou des accords juridiques appliqués à la mesure, la surface carrée peut faire référence au centre, au côté intérieur ou extérieur du mur de démantèlement.
- Et si je connais la surface carrée mais pas la longueur?Divisez la largeur dans la zone carrée pour obtenir la longueur (Pieds carrés / Largeur = Longueur).
- Lors du calcul de la surface carrée dans une pièce finie dans un bâtiment commercial, dois-je ajouter les dimensions des montants dans le calcul?L'article ci-dessus explique la différence entre la surface carrée utilisable et la surface carrée brute.
- Les cloisons de séparation sont-elles incluses dans la surface carrée utilisable? Sont-ils inclus dans la superficie louable?S'il s'agit de partitions mobiles, elles peuvent être incluses dans USF, en supposant qu'elles pourraient être supprimées pour plus d'espace.
- L'aire carrée est-elle arrondie au pied près?Lors de la mesure en m2 (unités impériales), il est courant d'arrondir les calculs finaux au m2 entier. Dans un contrat de location typique, une fraction de m2 n'est généralement pas considérée comme une valeur de négociation.
- Comment déterminez-vous la surface carrée d'un espace commercial avec cinq murs inclinés?Essayez de diviser l'espace en rectangles et triangles, puis mesurez-les indépendamment. Ensuite, additionnez ces zones pour obtenir votre surface carrée totale.
- L'aire carrée est-elle arrondie au pied près?Vous pouvez arrondir chaque mesure au demi-pied ou au pied le plus proche. Par exemple, si vous mesurez un rectangle, arrondissez la longueur au pied ou au demi-pied le plus proche, puis multipliez cela par la largeur, arrondie au pied ou au demi-pied le plus proche.
Les commentaires (3)
- Très bon et si simple à comprendre!
- Considérations lors de l'achat et diverses considérations de mesure.
- Le titre de l'article que je lis est "Mesure de l' âge m2 commercial ". La partie 2, élément 2, demande au lecteur de mesurer la longueur et la largeur de la pièce. Cela peut être utile pour calculer le matériau du revêtement de sol, mais les mesures s'étendent parfois au centre des murs communs ou même au côté extérieur des murs extérieurs. Vous manquez une étape assez importante en cours de route. De jolis graphismes, et j'espère voir le contenu s'améliorer avec l'aide d'autres contributeurs.
